ВС подтвердил снос объекта, возведённого с нарушением градостроительных норм, несмотря на уведомления органов

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ26-56-К4, Определение СКГД ВС РФ от 26 мая 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В.А. - Судьи: Марьина А.Н., Назаренко Т.Н.

Стороны: - Истец (истец по кассационной жалобе): Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти) - Ответчик (кассант): Вишнякова Татьяна Николаевна (гражданин, собственник земельных участков и объектов капитального строительства) - Третье лицо: Администрация федеральной территории «Сириус» (орган публичной власти, возражавшая против удовлетворения жалобы)

Категория спора: Жилищно-строительный спор; административно-правовой спор о сносе самовольной постройки; спор о применении норм Гражданского кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ.

---

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в суд с иском к Вишняковой Т.Н. о признании трёхэтажного объекта капитального строительства, возведённого на двух земельных участках (с кадастровыми номерами, не указанными в открытой части определения), самовольной постройкой и о возложении на ответчика обязанности по его сносу за собственный счёт.

Правовое основание иска: Статья 222 Гражданского кодекса РФ (нормы о самовольной постройке).

Возражения ответчика: Вишнякова Т.Н. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на наличие уведомлений от департамента архитектуры и градостроительства Администрации о соответствии планируемого строительства установленным параметрам (уведомления от 13 января 2021 г. на имя предыдущего собственника Мусаевой А.Д. и уведомления от 13 августа 2021 г. на имя Вишняковой Т.Н. об окончании строительства).

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 13 сентября 2024 г.): - Исковые требования удовлетворены частично. - Суд признал трёхэтажный объект капитального строительства самовольной постройкой. - На Вишнякову Т.Н. возложена обязанность по сносу объекта за собственный счёт в двухмесячный срок. - Установлена судебная неустойка в размере 500 руб. в день за каждый день просрочки исполнения решения. - В удовлетворении остальной части требований отказано.

Ключевые мотивы суда первой инстанции: Суд исходил из того, что ответчик не представил доказательств возведения объекта в соответствии с разрешительной документацией на реконструкцию как домов блокированной застройки, согласованной в установленном порядке, и не доказал возможность приведения объекта в соответствие с параметрами Правил землепользования и застройки.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 17 июля 2025 г.): Апелляционная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 2 октября 2025 г.): Кассационная коллегия оставила решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.

Кассационная жалоба: Вишнякова Т.Н. обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой, возражая против признания объекта самовольной постройкой. Её представители (Свиридов В.В. и Русанов С.Г.) поддерживали доводы жалобы в судебном заседании.

---

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом (соблюдение градостроительного регламента и норм строительства) и частным интересом собственника земельного участка (сохранение возведённого объекта). Конфликт касается квалификации объекта капитального строительства как самовольной постройки при наличии уведомлений от органов архитектуры и градостроительства, но при условии, что фактически возведённый объект не соответствует параметрам, указанным в этих уведомлениях.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке в сочетании с нормами Градостроительного кодекса РФ о допустимых параметрах строительства и реконструкции).

Почему дело передано на коллегию: Дело поднимает вопросы о толковании понятия «самовольная постройка», о критериях существенности нарушений градостроительных и строительных норм, о значении уведомлений органов архитектуры и градостроительства при квалификации постройки как самовольной, а также о применении Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

---

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли объект капитального строительства, возведённый на основании уведомлений органов архитектуры и градостроительства, но не соответствующий фактически этим уведомлениям по параметрам (этажность, площадь, конструктивные особенности), самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ?

2. Какие нарушения градостроительных и строительных норм и правил следует признавать существенными при определении последствий возведения объекта, и может ли суд признать нарушения несущественными, не препятствующими сохранению постройки?

3. Имеет ли правовое значение для разрешения спора о сносе самовольной постройки факт регистрации граждан по месту жительства в спорном объекте при наличии судебных обеспечительных мер, запрещающих такую регистрацию?

4. Является ли возведение объекта блокированной застройки вместо двух отдельных жилых домов, предусмотренных уведомлениями, существенным нарушением градостроительных норм, исключающим возможность сохранения постройки?

---

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ подтвердил, что объект капитального строительства, возведённый с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, должен быть признан самовольной постройкой и подлежит сносу, даже если при его возведении использовались уведомления органов архитектуры и градостроительства. Критерием является соответствие фактически возведённого объекта параметрам, установленным в разрешительной документации, и отсутствие существенных нарушений норм строительства. Суды правомерно оценили допущенные нарушения как существенные, исключающие возможность сохранения объекта.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и исчерпывающий перечень признаков

Верховный Суд РФ исходил из ст. 222 ГК РФ (п. 1), которая определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; или - на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта; или - без получения необходимых согласований, разрешений; или - с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суд применил Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (п. 2), которое разъясняет, что перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из указанных признаков.

Вывод СКГД: Суды правомерно применили данное определение, установив, что возведённый объект содержит признаки самовольной постройки, связанные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Различие между частноправовыми и публично-правовыми нарушениями

Верховный Суд РФ подчеркнул, что к признанию постройки самовольной приводят: - частноправовые нарушения (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю); или - публично-правовые нарушения формального характера (отсутствие необходимых разрешений) или содержательного характера (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В данном деле имели место публично-правовые нарушения содержательного характера: возведённый объект не соответствовал параметрам, установленным в уведомлениях органов архитектуры и градостроительства.

3. Применение Градостроительного кодекса РФ: определение строительства и реконструкции

Суд применил ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (п. 13), согласно которой строительством признаётся создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Суд также применил ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (п. 14), определяющую реконструкцию объектов капитального строительства как изменение параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объёма), включая надстройку, перестройку, расширение, а также замену и восстановление несущих строительных конструкций.

Вывод СКГД: Судебные инстанции правильно установили, что Вишнякова Т.Н. осуществила не реконструкцию существующих домов, а возведение нового объекта блокированной застройки, что подтверждается заключениями судебных экспертиз (от 29 июня 2022 г. № 642-06-22 и от 7 августа 2024 г. № 80-08-24).

4. Понятие блокированной застройки и отсутствие требования экспертизы проектной документации

Суд применил ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (п. 40), закрепляющую понятие блокированной застройки. Суд отметил, что в отношении объектов блокированной застройки не проводится экспертиза проектной документации.

Экспертиза от 7 августа 2024 г. установила, что спорные объекты относятся к объектам блокированной застройки, поскольку строения расположены в одном ряду и имеют общую боковую стену без проёмов с количеством этажей — 3.

5. Градостроительный регламент и предельные параметры строительства

Суд применил ст. 36 Градостроительного кодекса РФ (ч. 1), согласно которой градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, включая предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции.

Суд указал, что предельные параметры включают: - минимальные отступы от границ земельных участков; - предельное количество этажей или предельную высоту зданий; - максимальный процент застройки.

Вывод СКГД: Возведённый объект нарушил эти параметры, в частности, был возведён без соблюдения отступов от границ земельных участков и представлял собой единый объект на едином фундаменте, находящийся одновременно на двух земельных участках.

6. Критерии существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил

Суд применил Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 (п. 29), которое разъясняет, что по общему правилу наличие нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Однако при определении последствий такого нарушения суду следует оценивать его существенность.

Существенными признаются нарушения: - возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего допустимые параметры, установленные ст. 1 п. 39 Градостроительного кодекса РФ); - возведение с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций.

Несущественными могут быть признаны нарушения: - незначительные нарушения в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки; - нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права и интересы третьих лиц.

Вывод СКГД: Судебные инстанции правильно оценили допущенные при строительстве нарушения как существенные, что исключает возможность сохранения объекта и влечёт невозможность его приведения в соответствие с параметрами Правил землепользования и застройки.

7. Значение уведомлений органов архитектуры и градостроительства

Суд установил, что: - Уведомления от 13 января 2021 г. были выданы на имя предыдущего собственника Мусаевой А.Д. о соответствии планируемой реконструкции установленным параметрам. - Уведомления от 13 августа 2021 г. были выданы на имя Вишняковой Т.Н. об окончании строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства. - Однако новый объект капитального строительства не соответствовал этим уведомлениям по параметрам (этажность, площадь, конструктивные особенности). - Информация о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) или вводе в эксплуатацию единого объекта капитального строительства на двух земельных участках отсутствует.

Вывод СКГД: Наличие уведомлений не исключает признание постройки самовольной, если фактически возведённый объект не соответствует параметрам, указанным в этих уведомлениях.

8. Процессуальные аспекты: назначение судебной экспертизы

Суд применил ст. 79 ГПК РФ (ч. 1), согласно которой при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Судебные инстанции правомерно назначили две судебные строительно-технические экспертизы (от 29 июня 2022 г. и от 7 августа 2024 г.), которые установили факт возведения нового объекта блокированной застройки с изменением этажности и технико-экономического назначения.

9. Значение обеспечительных мер: запрет на регистрацию граждан

Суд применил положение об обеспечительных мерах, установленных Определением Адлерского районного суда от 30 июля 2021 г., которым было запрещено отделу по вопросам миграции осуществлять регистрацию граждан по месту жительства и пребывания в спорном объекте.

Вывод СКГД: Действия, связанные с регистрацией граждан, при наличии принятых судом обеспечительных мер не имеют правового значения для разрешения спора о сносе самовольной постройки. Таким образом, факт фактического проживания граждан в объекте не препятствует его сносу.

10. Применение стандарта доказывания

Суд применил общий стандарт доказывания в гражданском процессе: ответчик должен был представить доказательства возведения объекта в соответствии с разрешительной документацией, согласованной в установленном порядке. Вишнякова Т.Н. не представила таких доказательств, что явилось основанием для признания постройки самовольной.

---

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Вывод СКГД: Нижестоящие суды (суд первой инстанции, апелляционная и кассационная коллегии) не допустили существенных нарушений норм материального или процессуального права, которые повлияли бы на исход дела.

Суды правомерно:

1. Применили ст. 222 ГК РФ для квалификации объекта как самовольной постройки на основании нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

2. Оценили существенность нарушений в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г., установив, что возведение объекта блокированной застройки вместо двух отдельных жилых домов, без соблюдения отступов от границ земельных участков, на едином фундаменте, с изменением этажности и площади, представляет собой существенное нарушение, исключающее возможность сохранения постройки.

3. Назначили судебные экспертизы в соответствии со ст. 79 ГПК РФ для установления технических характеристик возведённого объекта и его соответствия параметрам, указанным в уведомлениях органов архитектуры и градостроительства.

4. Учли обеспечительные меры, запрещающие регистрацию граждан в спорном объекте, что исключило возможность использования факта проживания граждан в качестве основания для сохранения постройки.

5. Правильно распределили бремя доказывания, возложив на ответчика обязанность доказать соответствие возведённого объекта разрешительной документации.

---

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определение СКГД ВС РФ:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 13 сентября 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 июля 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 2 октября 2025 г. оставлены без изменения.

Правовые последствия: - Кассационная жалоба Вишняковой Т.Н. не удовлетворена. - Судебные постановления нижестоящих судов вступили в законную силу. - Вишнякова Т.Н. обязана осуществить снос трёхэтажного объекта капитального строительства в двухмесячный срок за собственный счёт. - При неисполнении решения суда подлежит взысканию судебная неустойка в размере 500 руб. в день.

---

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает чёткий стандарт применения норм о самовольной постройке и критерии оценки существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Нижестоящие суды получают ясное руководство по следующим вопросам:

• Исчерпывающий перечень признаков самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) не подлежит расширительному толкованию.
• Наличие уведомлений органов архитектуры и градостроительства не исключает признание постройки самовольной, если фактически возведённый объект не соответствует параметрам, указанным в этих уведомлениях.
• Существенность нарушений должна оцениваться судом с учётом конкретных обстоятельств дела, в том числе угрозы безопасности объекта и нарушения прав третьих лиц.
• Судебные экспертизы являются необходимым средством доказывания соответствия или несоответствия возведённого объекта разрешительной документации.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту публичного интереса (соблюдение градостроительного регламента и норм строительства) и интересов органов публичной власти (муниципальных образований и органов архитектуры и градостроительства) в обеспечении соответствия объектов капитального строительства установленным параметрам.

Одновременно определение ограничивает возможности собственников земельных участков сохранять объекты, возведённые с существенными нарушениями градостроительных норм, даже при наличии уведомлений органов архитектуры и градостроительства.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и конкретизирует положения Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», которое является наиболее актуальным источником судебного толкования норм о самовольной постройке.

Определение также согласуется с принципами, установленными в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в части применения норм о праве собственности и защите прав собственников.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение СКГД подтверждает, что бремя доказывания соответствия возведённого объекта разрешительной документации и параметрам, установленным градостроительным регламентом, лежит на ответчике (собственнике объекта). Если ответчик не представляет таких доказательств, суд вправе признать постройку самовольной.

Стандарт доказывания: Суд должен убедиться в наличии хотя бы одного из признаков самовольной постройки, установленных ст. 222 ГК РФ, на основе доказательств, представленных сторонами, включая заключения судебных экспертиз.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Споры о реконструкции объектов капитального строительства, когда фактически возведённый объект существенно отличается от параметров, указанных в разрешительной документации.

• Споры о возведении объектов блокированной застройки, когда возникает вопрос о соответствии конструктивных особенностей объекта установленным параметрам.

• Споры о нарушении отступов от границ земельных участков и других параметров градостроительного регламента, когда необходимо оценить существенность нарушения.

• Споры о регистрации прав на самовольно возведённые объекты, когда суд должен учитывать наличие обеспечительных мер, запрещающих регистрацию.

• Споры о возмещении убытков, причинённых сносом самовольной постройки, когда необходимо определить, имеет ли собственник право на возмещение убытков при наличии существенных нарушений градостроительных норм.

6. Значение для защиты прав потребителей и добросовестных приобретателей

Определение имеет значение для защиты прав граждан, приобретающих земельные участки с объектами капитального строительства. Суд подтверждает, что наличие уведомлений органов архитектуры и градостроительства не гарантирует законность возведённого объекта, если фактически возведённый объект не соответствует параметрам, указанным в этих уведомлениях.

Это означает, что при приобретении земельного участка с объектом капитального строительства необходимо проверять не только наличие разрешительной документации, но и соответствие фактически возведённого объекта параметрам, указанным в этой документации.

7. Влияние на практику органов архитектуры и градостроительства

Определение СКГД подчёркивает ответственность органов архитектуры и градостроительства за выдачу уведомлений о соответствии планируемого строительства установленным параметрам. Органы должны осуществлять контроль за соответствием фактически возведённого объекта параметрам, указанным в выданных уведомлениях, и своевременно выявлять нарушения.

---

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 26 мая 2026 г. по делу № 18-КГ26-56-К4 представляет собой важное судебное решение, которое уточняет и конкретизирует применение норм о самовольной постройке в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ № 44 от 12 декабря 2023 г.

Суд подтвердил, что существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта капитального строительства являются достаточным основанием для признания постройки самовольной и её сноса, даже если при возведении использовались уведомления органов архитектуры и градостроительства. Критерием является соответствие фактически возведённого объекта параметрам, установленным в разрешительной документации, и оценка существенности допущенных нарушений.

Определение усиливает защиту публичного интереса в соблюдении градостроительного регламента и норм строительства, одновременно устанавливая чёткие критерии для оценки существенности нарушений, что позволяет судам справедливо разрешать споры о сносе самовольных построек.