Основные правовые позиции
1. Нежилые объекты, построенные до 1995 года
Объекты недвижимого имущества нежилого назначения, возведенные до 1 января 1995 г., не могут быть признаны самовольными постройками, если строительство не нарушало строительные и градостроительные нормы и правила.
Это правило применяется независимо от того, расположен ли объект на чужом земельном участке. Суды должны установить дату постройки, проверить наличие нарушений при возведении и выяснить правовой статус земельного участка на момент строительства.
2. Жилые дома, построенные до 14 мая 1998 года
Требование о сносе жилого дома, построенного до указанной даты на земельном участке, не предоставленном для целей строительства, не подлежит удовлетворению, если: - установлена возможность оформления гражданином прав на данный участок в предусмотренном законом порядке (например, по ст. 37-38 Федерального закона № 137-ФЗ); - отсутствуют нарушения при строительстве.
Суды должны дать оценку возможности легализации земельного участка перед вынесением решения о сносе.
3. Присоединение некапитальных конструкций
Присоединение к зданию некапитальной постройки (остекленная терраса, веранда из легких конструкций) не свидетельствует о создании нового объекта недвижимости и не может быть основанием для сноса всего здания.
Если основное здание возведено на основании разрешительной документации и введено в эксплуатацию, последующее присоединение некапитальной конструкции в границах участка не превращает здание в самовольную постройку.
4. Подпорные сооружения
Подпорные сооружения, возведенные гражданином в целях сохранения принадлежащего ему имущества в отсутствие действий органов местного самоуправления по проведению противооползневых мероприятий, не могут быть признаны самовольной постройкой.
При рассмотрении таких споров суды должны оценить: - необходимость строительства подпорных сооружений; - наличие реальной угрозы причинения вреда имуществу; - связь строительства с бездействием органов местного самоуправления; - соответствие действий пределам самозащиты и добросовестного осуществления гражданских прав.
5. Истечение срока аренды
Истечение срока действия договора аренды земельного участка и неполучение разрешения на ввод в эксплуатацию не являются основанием для признания объекта самовольной постройкой, если: - объект возведен в соответствии с целевым назначением участка; - соблюдены строительные нормы и правила; - строительство велось в период действия договора аренды.
Суды должны установить фактические причины несоблюдения порядка получения разрешений и оценить поведение застройщика. Длительное ведение строительства и обращение за разрешением на ввод при наличии недоделок после истечения срока аренды не свидетельствуют о явном недобросовестном поведении, если отсутствуют признаки намеренного нарушения.
6. Жилые дома на участках для индивидуального жилищного строительства
Возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном по договору аренды для целей индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена условиями договора аренды.
Такие условия договора подлежат оценке на предмет соответствия закону. На момент заключения договора градостроительное законодательство не предусматривало обязанность получения разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства.
7. Недействительность соглашения о передаче прав арендатора
Признание соглашения о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды недействительным не влечет квалификацию постройки, возведенной новым арендатором, как самовольной при отсутствии нарушений при строительстве.
Если объект создан на земельном участке, предоставленном для целей строительства, на основании выданного разрешения на строительство и соответствует строительным нормам, то недействительность соглашения о передаче прав не является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной.
Процессуальные аспекты
При рассмотрении дел о самовольном строительстве суды должны: - установить совокупность условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ; - выяснить фактические причины несоблюдения порядка получения разрешений; - оценить поведение застройщика на предмет добросовестности; - проверить возможность легализации постройки в установленном законом порядке; - дать оценку всем юридически значимым обстоятельствам, включая дату постройки, наличие нарушений строительных норм, правовой статус земельного участка.