ВС РФ: регистрация в ЕГРН достаточна для приобретения земли собственником дома

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР КАССАЦИОННОГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ № 18-КАД26-35-К4 ОТ 29 ИЮЛЯ 2026 Г.

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер и дата определения: № 18-КАД26-35-К4 от 29 июля 2026 г.

Инстанция: Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации (СКАД ВС РФ)

Состав суда: - Председательствующий: Кузьмичев С.И. - Судьи: Калинина Л.А. (судья-докладчик), Кирейкова Г.Г.

Стороны: - Административный истец: Гузь А.Е. (гражданин) - Административный ответчик: администрация Адлерского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (орган публичной власти)

Категория спора по КАС РФ: Глава 22 КАС РФ — оспаривание решений и действий (бездействия) органов публичной власти. Конкретно: оспаривание решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность и возложение обязанности на администрацию заключить договор купли-продажи.

---

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований:

Гузь А.Е. оспаривал решение (уведомление) администрации Адлерского внутригородского района от 10 марта 2023 г. об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Администрация мотивировала отказ тем, что согласно акту осмотра от 1 марта 2023 г., в предполагаемых границах участка размещено строение, не обладающее признаками жилого дома.

Истец ссылался на статью 39.20 Земельного кодекса РФ, предоставляющую ему исключительное право на приобретение земельного участка как собственнику расположенного на нём жилого дома. Право собственности на жилой дом подтверждалось сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Позиции сторон в первой инстанции:

• Истец: требовал признать решение администрации незаконным и возложить обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка.
• Ответчик: настаивал на том, что объект не соответствует критериям жилого дома и не пригоден для постоянного проживания.

Решение суда первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 5 декабря 2024 г.):

Административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Апелляционное определение (судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда, 26 июня 2025 г.):

• Решение суда первой инстанции отменено.
• По делу принято новое решение, удовлетворившее иск частично.
• Решение администрации от 10 марта 2023 г. об отказе признано незаконным.
• На администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление истца от 25 февраля 2025 г.
• Апелляционный суд установил, что на испрашиваемом участке расположен жилой дом, право собственности на который принадлежит истцу, и посчитал отказ в предоставлении участка без торгов неправомерным.

Кассационное определение (судебная коллегия по административным делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции, 20 ноября 2025 г.):

• Апелляционное определение отменено.
• Решение суда первой инстанции оставлено в силе.
• Суд кассации исходил из того, что постановка объекта на кадастровый учет в качестве жилого дома и государственная регистрация прав не являются бесспорным подтверждением соответствия критериям жилого дома для целей предоставления участка без торгов. Суд указал на отсутствие надлежащих доказательств того, что одноэтажный объект является жилым домом, соответствующим требованиям (инженерные системы, санитарные, строительные, противопожарные нормы и т.д.).

Обращение в ВС РФ:

Гузь А.Е. подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, поставив вопрос о передаче дела для рассмотрения в судебном заседании СКАД и отмене кассационного определения.

---

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Дело затрагивает фундаментальный конфликт между:

1. Публичным интересом — контролем администрации над предоставлением муниципального имущества, обеспечением соответствия объектов установленным требованиям жилищного и строительного законодательства.

2. Правами гражданина — гарантированным законом исключительным правом собственника здания/сооружения на приобретение земельного участка, на котором оно расположено, без проведения торгов (ст. 39.20 ЗК РФ).

Центральный вопрос: Какие доказательства и кто должен их представлять для подтверждения того, что объект недвижимости соответствует определению «жилого дома» в целях применения льготного режима предоставления земельного участка?

Процессуальный аспект: Распределение бремени доказывания между истцом и ответчиком (органом публичной власти) в административном судопроизводстве, роль государственной регистрации прав как доказательства, активная роль суда в установлении фактических обстоятельств.

---

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли государственная регистрация права собственности на объект недвижимости в качестве жилого дома в ЕГРН достаточным доказательством соответствия этого объекта критериям жилого дома для целей применения ст. 39.20 ЗК РФ?

2. Может ли суд кассационной инстанции, отменяя апелляционное определение, требовать от истца дополнительных доказательств соответствия объекта строительным, санитарным и техническим нормам, если администрация (ответчик) не представила доказательств обратного?

3. Соответствует ли требование суда кассации о наличии доказательств инженерного оснащения и соответствия техническим нормам распределению бремени доказывания в соответствии с ч. 2 ст. 62 КАС РФ, возлагающему на административного ответчика обязанность доказывать законность оспариваемого решения?

4. Нарушает ли суд кассации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), отказывая в применении льготного режима предоставления участка собственнику расположенного на нём жилого дома?

---

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил кассационное определение и восстановил апелляционное определение, признав, что суд кассации допустил существенные нарушения норм материального права. ВС РФ исходил из того, что государственная регистрация права собственности на жилой дом в ЕГРН является единственным доказательством существования этого права и не может быть оспорена иначе как в судебном порядке. Поскольку администрация не представила доказательств обратного, несмотря на возложенное на неё бремя доказывания законности своего решения, суд кассации не имел оснований для отмены апелляционного определения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Материально-правовые основания (земельное законодательство)

Верховный Суд указал на следующие нормы:

• Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ гарантирует исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках.

• Подпункт 8 пункта 8 статьи 39 ЗК РФ предусматривает, что земельный участок в государственной или муниципальной собственности, если на нём расположены здание или сооружение, принадлежащие гражданину или юридическому лицу, не может быть предметом аукциона.

Эти нормы направлены на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

2. Доказательственное значение государственной регистрации

Верховный Суд применил норму части 1 статьи 5 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Применительно к делу: право собственности Гузя А.Е. на одноэтажный жилой дом с кадастровым номером площадью 13,6 кв.м, расположенный на испрашиваемом земельном участке, зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено и не признано отсутствующим.

3. Распределение бремени доказывания (процессуальное основание)

Верховный Суд подчеркнул, что в соответствии с частью 2 статьи 62 КАС РФ бремя доказывания законности оспариваемого решения органа, а также фактов, на котором оно основано, лежит на административном ответчике.

В данном деле: - Истец представил доказательства своего права собственности на жилой дом (регистрация в ЕГРН). - Администрация (ответчик) не представила доказательств обратного, несмотря на возложенное на неё бремя доказывания. - Суд апелляционной инстанции проверил и оценил доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности.

4. Оценка доказательств судом апелляционной инстанции

Верховный Суд признал, что апелляционный суд правильно оценил доказательства, установив, что на испрашиваемом земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который принадлежит административному истцу. Суд апелляции посчитал неправомерным отказ в предоставлении участка без проведения торгов.

5. Существенность нарушений норм материального права

Верховный Суд квалифицировал нарушения, допущенные судом кассации, как существенные, поскольку они: - повлияли на исход административного дела; - без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Гузя А.Е.

Это соответствует критериям, установленным статьей 328 КАС РФ для оснований отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке.

---

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда кассационной инстанции (Четвёртый кассационный суд):

1. Неверное толкование материального закона: Суд кассации исходил из того, что постановка объекта на кадастровый учет в качестве жилого дома и государственная регистрация прав не являются бесспорным подтверждением соответствия критериям жилого дома. Однако согласно ст. 5 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Суд кассации фактически переквалифицировал доказательство, требуя дополнительных подтверждений.

2. Нарушение распределения бремени доказывания (ст. 62 КАС РФ): Суд кассации требовал от истца представления доказательств того, что объект обеспечен инженерными системами, отвечает санитарным, строительным, противопожарным и техническим нормам. Однако в соответствии с ч. 2 ст. 62 КАС РФ бремя доказывания законности оспариваемого решения органа лежит на административном ответчике. Администрация не представила доказательств обратного, и суд кассации не имел оснований требовать дополнительных доказательств от истца.

3. Игнорирование активной роли суда (ст. 14 КАС РФ): Суд кассации не провел надлежащую оценку доказательств, представленных апелляционным судом, и не учел, что апелляционный суд уже проверил доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности.

4. Нарушение принципа единства судьбы земельных участков и связанных объектов: Суд кассации не учел, что норма ст. 39.20 ЗК РФ направлена на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Отказ в применении этого принципа нарушает материальное право истца.

Позиция суда первой инстанции (Адлерский районный суд):

Суд первой инстанции оставил иск без удовлетворения, не проведя надлежащего анализа доказательств и не учтя, что администрация не представила доказательств несоответствия объекта критериям жилого дома.

---

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКАД ВС РФ:

1. Отменено: кассационное определение судебной коллегии по административным делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 20 ноября 2025 г.

2. Оставлено в силе: апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 26 июня 2025 г.

Правовые последствия:

• Решение администрации Адлерского внутригородского района от 10 марта 2023 г. об отказе в предоставлении земельного участка признано незаконным.
• На администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Гузя А.Е. от 25 февраля 2025 г. о предоставлении в собственность за плату земельного участка.

---

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий граждан в отношениях с публичной властью

Определение СКАД ВС РФ устанавливает чёткий стандарт защиты прав собственников зданий и сооружений на приобретение земельных участков без торгов. Государственная регистрация права в ЕГРН признаётся достаточным доказательством, что исключает возможность администрации произвольно требовать дополнительные подтверждения. Это усиливает гарантии граждан против административного произвола.

2. Стандарт мотивированности административных решений

Определение подтверждает, что администрация обязана мотивировать отказ в предоставлении земельного участка конкретными доказательствами несоответствия объекта установленным требованиям. Простое ссылание на акт осмотра без представления надлежащих доказательств недостаточно. Это повышает требования к качеству административных решений.

3. Контроль соответствия решений органов власти материальному закону

Определение демонстрирует, что кассационная инстанция не может переквалифицировать доказательства, уже оценённые апелляционным судом, и требовать дополнительных доказательств в нарушение распределения бремени доказывания. Это укрепляет контроль над соблюдением норм материального права судами кассационной инстанции.

4. Применение принципа единства судьбы земельных участков и связанных объектов

Определение подтверждает, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ) является фундаментальным и должен применяться при разрешении споров о предоставлении земельных участков. Это имеет значение для всех категорий дел, связанных с земельными отношениями.

5. Значение государственной регистрации как доказательства

Определение подчеркивает, что государственная регистрация права в ЕГРН в соответствии с Законом № 218-ФЗ является единственным доказательством существования права и может быть оспорена только в судебном порядке. Это имеет широкое применение во всех категориях публично-правовых споров, связанных с недвижимостью.

6. Распределение бремени доказывания в административном судопроизводстве

Определение подтверждает, что в соответствии с ч. 2 ст. 62 КАС РФ бремя доказывания законности оспариваемого решения органа лежит на административном ответчике. Это принципиально важно для защиты граждан и организаций от необоснованных отказов органов публичной власти.

7. Связь с конституционными гарантиями

Определение связано с конституционными гарантиями: - Право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ) — суд должен надлежащим образом защищать права граждан от незаконных решений органов власти. - Принцип законности (ст. 15 Конституции РФ) — органы власти обязаны действовать в соответствии с законом и представлять доказательства законности своих решений. - Право собственности (ст. 35 Конституции РФ) — гарантированное право собственника на приобретение земельного участка без торгов должно защищаться судом.

8. Применение в смежных категориях публично-правовых споров

Позиция ВС РФ применима к: - Спорам о предоставлении иного муниципального имущества в собственность (гл. 22 КАС РФ). - Спорам о соответствии решений органов власти материальному закону (гл. 21 КАС РФ — оспаривание НПА). - Спорам о взыскании обязательных платежей, где администрация должна доказывать законность своих требований (гл. 32 КАС РФ). - Спорам о признании иностранных граждан и лиц без гражданства, где распределение бремени доказывания имеет критическое значение (гл. 33 КАС РФ).

9. Значение для практики судов

Определение устанавливает, что суды кассационной инстанции должны: - Уважать оценку доказательств, проведённую апелляционным судом по правилам ст. 84 КАС РФ. - Не требовать дополнительных доказательств от истца, если ответчик не представил доказательств обратного. - Применять нормы материального права в соответствии с их буквальным смыслом и целью. - Учитывать принципы земельного законодательства при разрешении споров о земельных участках.

---

Заключение

Определение СКАД ВС РФ № 18-КАД26-35-К4 от 29 июля 2026 г. является важным прецедентом, укрепляющим защиту прав граждан в отношениях с органами публичной власти. Оно подтверждает, что государственная регистрация права в ЕГРН является достаточным доказательством существования права, что бремя доказывания законности своих решений лежит на органах власти, и что суды должны надлежащим образом применять нормы материального права при разрешении публично-правовых споров. Определение имеет широкое практическое значение для защиты прав граждан и организаций во всех категориях административных дел.