ВС РФ: договор купли-продажи недвижимости несовершеннолетнего при банкротстве требует нотариального удостоверения

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер и дата: Определение № 16-КАД26-4-К4 от 19 августа 2026 г.

Инстанция: Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации (СКАД ВС РФ)

Состав суда: Председательствующий Александров В.Н., судьи Абакумова И.Д. (судья-докладчик) и Кирейкова Г.Г.

Стороны: - Административный истец: Леготина Ольга Алексеевна (гражданин) - Административный ответчик: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (Управление Росреестра) - Заинтересованное лицо: публичное акционерное общество «Сбербанк России»

Категория спора: Глава 22 КАС РФ (оспаривание решений и действий органов публичной власти) — оспаривание ненормативных актов (уведомлений) органа государственной регистрации о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

---

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований:

Леготина О.А. оспаривала уведомления Управления Росреестра по Волгоградской области: - от 2 октября 2024 г. № КУВД-001/2024-45411298/1 о приостановлении государственной регистрации прав; - от 17 октября 2024 г. № КУВД-001/2024-45411298/2 о неустранении причин приостановления.

Истица требовала признания этих уведомлений незаконными, возложения обязанности осуществить государственную регистрацию прав на основании договора купли-продажи от 17 февраля 2024 г., взыскания судебных расходов (3000 руб. государственной пошлины).

Фактические обстоятельства:

Квартира была зарегистрирована 1 апреля 2020 г. на праве общей долевой собственности: А. (7/10 доли), Б. (1/10 доли) и двое несовершеннолетних детей Б. (по 1/10 доли каждый) на основании договора купли-продажи от 26 марта 2020 г. Квартира служила залогом по кредитному договору № 219591 от 26 марта 2020 г., заключённому между банком и заёмщиками.

Решениями Арбитражного суда Волгоградской области от 11 апреля 2023 г. и 23 мая 2023 г. Б. и А. признаны банкротами, введены процедуры реализации имущества. Финансовый управляющий К. продал квартиру на торгах. Победителем торгов признана Леготина О.А., с которой 17 февраля 2024 г. заключен договор купли-продажи № 1 (без нотариального удостоверения).

Леготина О.А. 19 марта 2024 г. обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности. Управление Росреестра приостановило регистрационные действия, указав на необходимость нотариального удостоверения договора в связи с наличием несовершеннолетних сособственников. Уведомлением от 26 июня 2024 г. в регистрации отказано. После повторного обращения 20 сентября 2024 г. регистрация вновь приостановлена (уведомление от 2 октября 2024 г.), затем указано на неустранение причин (уведомление от 17 октября 2024 г.).

Позиции сторон в первой инстанции:

• Истица: Отсутствуют основания для требования нотариального удостоверения договора, заключённого финансовым управляющим с победителем торгов. Квартира реализована как единый объект в рамках процедуры банкротства.
• Ответчик: Часть 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации прямо предусматривает нотариальное удостоверение сделок по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним. Закон о банкротстве не содержит исключений.

Решение суда первой инстанции (Ворошиловский районный суд г. Волгограда, 23 декабря 2024 г.):

Требования удовлетворены частично: - Признаны незаконными уведомления от 2 октября и 17 октября 2024 г. в части выводов о наличии оснований для приостановления (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации); - Возложена обязанность осуществить государственную регистрацию прав; - Взысканы судебные расходы (3000 руб.).

Апелляционное определение (Волгоградский областной суд, 7 июля 2025 г.):

Решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано. Апелляционный суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению. Закон о банкротстве не содержит специальных норм, устанавливающих иные требования к форме таких сделок.

Кассационное определение (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 2 октября 2025 г.):

Апелляционное определение отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Кассационный суд исходил из того, что нотариальное удостоверение требуется только в отношении сделок, в которых стороной выступают сами несовершеннолетние, отчуждающие свои доли. У нотариуса отсутствуют полномочия по проверке законности сделок, в которых сторонами выступают победитель торгов и финансовый управляющий.

Кассационная жалоба в ВС РФ:

Управление Росреестра обратилось в Верховный Суд РФ с просьбой отменить решение суда первой инстанции и кассационное определение, оставив в силе апелляционное определение. Ответчик указал на неправильное применение норм материального права, нарушение охраняемых законом публичных интересов.

---

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Конфликт между двумя подходами к толкованию требования о нотариальном удостоверении сделок с участием несовершеннолетних:

1. Позиция суда первой инстанции и кассационного суда: Нотариальное удостоверение не требуется для договоров, заключённых финансовым управляющим (как представителем должника) с победителем торгов в процедуре банкротства, поскольку сторонами не являются сами несовершеннолетние, и торги — это способ заключения договора, не влияющий на форму сделки.

2. Позиция апелляционного суда и Управления Росреестра: Часть 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации содержит безусловное требование о нотариальном удостоверении всех сделок по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от способа заключения договора и статуса сторон.

Материально-правовой аспект: Толкование и применение части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации недвижимости в соотношении с пунктом 1 части 1 статьи 42 того же закона (исключение из требования нотариального удостоверения для сделок при отчуждении долей по одной сделке всеми участниками долевой собственности).

Процессуальный аспект: Распределение бремени доказывания между сторонами при оспаривании решений органа государственной регистрации; активная роль суда в проверке законности действий публичного органа (ст. 14 КАС РФ).

Публично-правовой интерес: Защита прав несовершеннолетних как наиболее уязвимой категории участников гражданского оборота; обеспечение надлежащего контроля за сделками с имуществом несовершеннолетних; баланс между защитой прав несовершеннолетних и эффективностью реализации имущества в процедуре банкротства.

---

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Подлежит ли договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам, нотариальному удостоверению в случае, когда договор заключён финансовым управляющим (как представителем должника) с победителем торгов в процедуре банкротства, и сторонами договора не являются сами несовершеннолетние?

2. Является ли способ заключения договора (торги) обстоятельством, исключающим применение требования о нотариальном удостоверении, установленного частью 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации?

3. Содержит ли Закон о банкротстве специальные нормы, устанавливающие иные требования к форме сделок по отчуждению недвижимости несовершеннолетних по сравнению с требованиями Гражданского кодекса РФ и Закона о государственной регистрации?

4. Правомерны ли действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации прав при отсутствии нотариально удостоверенного договора купли-продажи?

---

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что часть 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации содержит безусловное требование о нотариальном удостоверении всех сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам, независимо от того, кто является стороной договора (сами несовершеннолетние или их представители) и каким способом договор заключается (в том числе по результатам торгов в процедуре банкротства). Это требование имеет характер специальной нормы и не исключается ни Законом о банкротстве, ни иными нормами законодательства. Нотариальное удостоверение направлено на дополнительную защиту прав несовершеннолетних и гарантии иных участников оборота недвижимости.

B. Развёрнутое обоснование

1. Материально-правовые основания

Верховный Суд исходил из следующих норм:

• Пункт 3 статьи 8 ГК РФ: В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, подлежащие государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

• Статья 163 ГК РФ (пункты 1–3): Нотариальное удостоверение означает проверку законности сделки, включая наличие у каждой из сторон права на её совершение. Если нотариальное удостоверение является обязательным по закону, несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки.

• Часть 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации: Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.

• Пункт 1 части 1 статьи 42 Закона о государственной регистрации: Не подлежат нотариальному удостоверению сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Вывод суда: Часть 2 статьи 54 не вступает в противоречие с пунктом 1 части 1 статьи 42. Законодатель, дополняя статью 42 Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ, не предусмотрел изменений в часть 2 статьи 54, в связи с чем последняя приобрела характер специальной нормы, регулирующей отдельные отношения при отчуждении недвижимости несовершеннолетних.

2. Соотношение с Законом о банкротстве

Верховный Суд установил, что Закон о банкротстве (Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ) не содержит специальных норм, устанавливающих иные требования к форме сделок или иные последствия её несоблюдения по сравнению с правилами, закреплёнными в ГК РФ и части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации. Следовательно, требование о нотариальном удостоверении сохраняет полную силу и при реализации имущества в процедуре банкротства.

3. Способ заключения договора как нерелевантный фактор

Суд прямо указал: «Сами по себе торги, положенные в основу сделки, представляют собой способ заключения договора, который не влияет на форму сделки». Это означает, что факт проведения торгов не исключает и не изменяет требование о нотариальном удостоверении.

4. Дискреционные полномочия законодателя

Верховный Суд отметил, что «определение случаев, при которых обязательно нотариальное удостоверение сделки, отнесено к дискреционным полномочиям законодателя». Это подчёркивает, что суды не могут переосмысливать или ограничивать требования, установленные законодателем.

5. Цель нотариального удостоверения — защита прав несовершеннолетних

Суд дал развёрнутое обоснование публично-правовой цели требования:

«Реализация ипотечной недвижимости при ненадлежащем исполнении родителями (опекунами) кредитных обязательств может привести к утрате несовершеннолетним единственного жилья, в связи с чем нотариальная проверка соответствия сделки требованиям законодательства по существу направлена на дополнительную защиту прав несовершеннолетних как наиболее слабой стороны, а также на предоставление дополнительных гарантий иным участникам оборота недвижимости, правообладателями которой выступают лица, не достигшие 18 лет».

Это указывает на то, что нотариальное удостоверение служит не формальным требованием, а инструментом защиты конституционного права на жилище и прав несовершеннолетних.

6. Опровержение доводов кассационного суда

Верховный Суд отклонил аргумент кассационного суда о том, что у нотариуса отсутствуют полномочия по проверке законности сделок, в которых сторонами выступают победитель торгов и финансовый управляющий. Суд не согласился с ограничительным толкованием, согласно которому нотариальное удостоверение требуется только при личном участии несовершеннолетних в качестве сторон договора.

---

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции и кассационного суда:

1. Неверное толкование материального права: Суды исходили из предположения, что требование о нотариальном удостоверении применяется только к сделкам, в которых сторонами являются сами несовершеннолетние. Верховный Суд указал, что часть 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации не содержит такого ограничения и применяется ко всем сделкам по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от статуса сторон.

2. Игнорирование специального характера нормы: Суды не учли, что часть 2 статьи 54 приобрела характер специальной нормы после внесения изменений Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ и не может быть ограничена общими правилами об исключениях из требования нотариального удостоверения (пункт 1 части 1 статьи 42).

3. Неправомерное введение дополнительных условий: Кассационный суд попытался ввести условие о наличии у нотариуса полномочий по проверке законности сделок, что не предусмотрено законом и противоречит смыслу нотариального удостоверения как проверки законности сделки.

4. Неправильная оценка значения способа заключения договора: Суды рассматривали торги как обстоятельство, исключающее требование о нотариальном удостоверении, хотя способ заключения договора не влияет на форму сделки.

5. Недостаточный учёт публичного интереса: Суды не в полной мере оценили публично-правовой интерес в защите прав несовершеннолетних и гарантиях участников оборота недвижимости.

Ошибка апелляционного суда:

Апелляционный суд правильно применил материальное право, указав на безусловное требование нотариального удостоверения, однако его определение было отменено кассационным судом.

---

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение Верховного Суда РФ:

Решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 декабря 2024 г. и кассационное определение судебной коллегии по административным делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 2 октября 2025 г. отменены.

Оставлено в силе апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Волгоградского областного суда от 7 июля 2025 г., которым в удовлетворении заявленных требований отказано.

Правовые последствия: - Уведомления Управления Росреестра от 2 октября и 17 октября 2024 г. о приостановлении государственной регистрации прав признаны законными; - Обязанность осуществить государственную регистрацию прав без нотариально удостоверенного договора отменена; - Взысканные судебные расходы подлежат возврату (данный вопрос не рассматривался в определении ВС РФ).

---

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий защиты прав несовершеннолетних

Определение устанавливает, что требование о нотариальном удостоверении сделок с участием несовершеннолетних имеет конституционное значение и не может быть обойдено ни процедурными механизмами (торги, банкротство), ни ограничительным толкованием норм. Это укрепляет позицию несовершеннолетних как субъектов, нуждающихся в повышенной защите.

2. Иерархия норм и специальный характер регулирования

Определение демонстрирует принцип, согласно которому специальная норма (часть 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации) имеет приоритет над общей нормой (пункт 1 части 1 статьи 42 того же закона). Это важно для толкования законодательства о недвижимости и государственной регистрации.

3. Независимость требований о форме сделки от способа её заключения

Суд установил, что форма сделки (нотариальное удостоверение) не зависит от способа её заключения (торги, прямое предложение и т.д.). Это имеет значение для всех категорий сделок, требующих нотариального удостоверения.

4. Пределы действия специального законодательства (Закон о банкротстве)

Определение уточняет, что Закон о банкротстве не содержит норм, исключающих требования материального права к форме сделок. Это означает, что процедуры банкротства не могут служить основанием для игнорирования требований гражданского и регистрационного законодательства.

5. Публичный интерес как основание для требований к форме сделок

Суд подчеркнул, что нотариальное удостоверение служит не только частному интересу (защита прав несовершеннолетних), но и публичному интересу (гарантии участников оборота, предотвращение злоупотреблений). Это обосновывает активную роль государства в регулировании формы сделок.

6. Применение в смежных категориях публично-правовых споров

Позиция ВС РФ применима к: - Спорам об оспаривании решений органов государственной регистрации (гл. 22 КАС РФ); - Спорам о признании недействительными сделок с недвижимостью (гл. 22 КАС РФ при наличии публичного интереса); - Спорам в сфере защиты прав несовершеннолетних и опеки (гл. 22 КАС РФ); - Спорам о реализации имущества в процедурах банкротства (взаимодействие с арбитражным судопроизводством).

7. Роль суда в проверке законности действий органов государственной регистрации

Определение демонстрирует активную роль суда (ст. 14 КАС РФ) в проверке того, правомерно ли орган государственной регистрации применил требования законодательства. Суд не ограничивается проверкой формальной мотивировки решения органа, а проводит самостоятельный анализ материального права.

8. Презумпция законности требований органа государственной регистрации

Хотя в определении это не сформулировано прямо, из логики решения следует, что требования органа государственной регистрации о нотариальном удостоверении сделок, основанные на законе, должны рассматриваться как законные, пока истец не докажет обратное. Это соответствует принципу презумпции законности действий публичной власти.

9. Значение для практики нотариусов

Определение подтверждает, что нотариусы обязаны проверять законность сделок по отчуждению недвижимости несовершеннолетних, включая сделки, заключённые их представителями (опекунами, попечителями, финансовыми управляющими в процедуре банкротства). Это расширяет сферу ответственности нотариусов.

10. Связь с конституционными гарантиями

Определение косвенно ссылается на конституционные гарантии: - Право на жилище (ст. 40 Конституции РФ); - Защита семьи, материнства, отцовства и детства (ст. 38 Конституции РФ); - Право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ); - Принцип законности (ст. 15 Конституции РФ).

Это подчёркивает, что требования к форме сделок с участием несовершеннолетних имеют конституционное обоснование.

---

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКАД ВС РФ № 16-КАД26-4-К4 от 19 августа 2026 г. устанавливает твёрдую позицию по толкованию части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации: требование о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, является безусловным и не исключается ни процедурными механизмами (торги, банкротство), ни ограничительным толкованием норм. Это решение укрепляет гарантии защиты прав несовершеннолетних и демонстрирует активную роль Верховного Суда РФ в контроле за соблюдением материального права органами государственной регистрации и нижестоящими судами.