Администрация городского округа Красногорск требовала взыскать с гражданина Рыжкова задолженность по арендной плате земельного участка в размере 72,4 млн рублей и пени в размере 3,4 млн рублей за период с сентября 2021 по август 2022 года. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили требование администрации. Рыжков обратился в Верховный Суд РФ (дело № 4-КГ26-56-К1, определение от 14 июля 2026 г.).
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила все судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение. Суд установил, что нижестоящие инстанции не учли вступившие в законную силу административные судебные постановления, которыми решения администрации об отказе в предоставлении земельного участка в собственность признаны незаконными. Рыжков, как собственник садового дома, расположенного на земельном участке, имел исключительное право приобрести этот участок в собственность без проведения торгов в соответствии со статьей 39²⁰ Земельного кодекса РФ.
Верховный Суд разъяснил, что при незаконном отказе органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность арендная плата не может быть взыскана в полном размере за период оспаривания этого отказа. Суды должны учитывать момент подачи заявления о предоставлении участка в собственность и применять правило о невзыскании платежей за период нарушения права на выкуп. Иной подход позволил бы администрации совершать неправомерные отказы в выкупе земельного участка, что противоречит принципам добросовестности и справедливости. Размер взыскиваемой арендной платы при наличии незаконного отказа в выкупе не может превышать размер земельного налога.
Аналитическая карточка
I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА
Номер дела и определение: Дело № 4-КГ26-56-К1, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ
Дата: 14 июля 2026 г.
Состав СКГД: Председательствующий Петрушкин В.А., судьи Назаренко Т.Н. и Горшков В.В.
Стороны: - Истец: администрация городского округа Красногорск Московской области (орган публичной власти) - Ответчик: Рыжков Сергей Викторович (гражданин)
Категория спора: Жилищно-земельный спор, договорный (аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности), взыскание задолженности по арендной плате и пеней
II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ
Существо требований истца: Администрация обратилась в суд с исками о: (1) расторжении договора аренды земельного участка от 20 сентября 2021 г. № 12-а; (2) взыскании задолженности по арендной плате за период с 20 сентября 2021 г. по 1 августа 2022 г. в размере 72 472 232 руб. 64 коп.; (3) взыскании пеней в размере 3 413 132 руб. 23 коп. Правовое основание: ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные сроки.
Возражения ответчика: Ответчик оспаривал взыскание, ссылаясь на нарушение администрацией его права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов (статья 39²⁰ ЗК РФ).
Решение первой инстанции (28 июня 2024 г.): Красногорский городской суд Московской области: - Определением оставил требование о расторжении договора без рассмотрения (ссылаясь на несоблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора); - Решением удовлетворил иск частично: взыскал с Рыжкова задолженность по арендной плате (72 472 232 руб. 64 коп.) и пени (3 413 132 руб. 23 коп.).
Постановление апелляции (23 июня 2025 г.): Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда оставило решение первой инстанции без изменения.
Постановление кассации (29 октября 2025 г.): Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции оставило решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.
Обращение в ВС РФ: Рыжков С.В. подал кассационную жалобу в ВС РФ, просив отменить все принятые судебные постановления как незаконные. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 25 марта 2026 г. восстановлен срок на подачу жалобы; определением от 8 июня 2026 г. жалоба передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.
III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА
Сущность конфликта: Спор возник между правом администрации на взыскание арендной платы и правом гражданина на приобретение земельного участка в собственности без проведения торгов (исключительное право собственника строения, расположенного на земельном участке). Конфликт заключается в определении периода, за который может быть взыскана арендная плата, когда администрация незаконно отказывала в реализации права гражданина на выкуп земельного участка.
Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ о договоре аренды, о правах собственников строений) в сочетании с межотраслевой (взаимодействие гражданского и административного судопроизводства).
Причина передачи на коллегию: Необходимость установления единообразной практики применения норм о взыскании арендной платы при наличии незаконного отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность, а также учёта вступивших в законную силу административных судебных постановлений при разрешении гражданского спора.
IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ
-
Подлежит ли взысканию арендная плата за весь период аренды земельного участка, если администрация незаконно отказывала в предоставлении земельного участка в собственность гражданину, имеющему на это право?
-
Должны ли суды при разрешении спора о взыскании арендной платы учитывать вступившие в законную силу судебные постановления по административным делам, которыми решения администрации об отказе в предоставлении земельного участка в собственность признаны незаконными?
-
Какой период взыскания арендной платы является справедливым и законным при наличии нарушения органом местного самоуправления права арендатора на приобретение земельного участка в собственность?
V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА
A. Основной правовой подход
Верховный Суд РФ признал, что при взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и заключённого по результатам торгов, суды обязаны учитывать наличие вступивших в законную силу судебных постановлений, которыми решения администрации об отказе в предоставлении земельного участка в собственность признаны незаконными. Незаконный отказ органа местного самоуправления в реализации исключительного права собственника строения на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов является основанием для возврата (невзыскания) ранее уплаченной арендной платы за период оспаривания этого отказа. Иной подход позволил бы органу местного самоуправления извлекать выгоду из собственного неправомерного поведения.
B. Развёрнутое обоснование
1. Правовой режим аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключённого по результатам торгов
Согласно пункту 1 статьи 39⁶ и пункту 20 статьи 39¹² Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, при этом размер ежегодной арендной платы определяется по результатам аукциона.
Пункт 14 статьи 39¹² ЗК РФ предусматривает, что уполномоченный орган вправе установить начальную цену предмета аукциона в размере ежегодной арендной платы, определённой по результатам рыночной оценки или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Пункт 17 статьи 39¹² ЗК РФ определяет, что победителем аукциона признается участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 39⁷ ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также условия и сроки её внесения подлежат публичному регулированию.
Согласно пункту 1 статьи 424, пункту 4 статьи 447 и статье 614 ГК РФ, а также пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
2. Исключительное право собственника строения на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов
Статья 39²⁰ ЗК РФ предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).
Положения указанной нормы направлены на обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Статья 39¹⁷ ЗК РФ регламентирует порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Согласно пункту 5 статьи 39¹⁷ ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления уполномоченный орган рассматривает заявление и совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды или договора безвозмездного пользования в трёх экземплярах и их подписание; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное пользование; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39¹⁶ ЗК РФ.
3. Правовые последствия незаконного отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность
Согласно пункту 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утверждённого Президиумом ВС РФ 27 ноября 2019 г., лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе. Незаконный отказ органа местного самоуправления является основанием для возврата арендной платы за период с момента нарушения этого права.
Если арендная плата ещё не была внесена, то она не подлежит взысканию с того момента, когда право арендатора на получение земельного участка в собственность было нарушено незаконным отказом органа местного самоуправления.
В противном случае нарушение органом местного самоуправления права арендатора на приобретение земельного участка в собственность являлось бы для органа местного самоуправления более выгодным, чем его реализация.
4. Применение правила о прекращении обязательств по аренде при переходе права собственности
В абзаце первом пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 разъяснено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определённого в пункте 5 данного постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от государственной регистрации договора аренды.
5. Размер взыскиваемой арендной платы при незаконном отказе в выкупе
В пункте 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025), утверждённого Президиумом ВС РФ 22 декабря 2025 г., разъяснено, что в случае незаконного отказа органа местного самоуправления передать земельный участок в собственность гражданина, арендная плата с гражданина за этот участок не может быть взыскана в размере большем, чем подлежавший уплате земельный налог.
6. Необходимость учёта вступивших в законную силу административных судебных постановлений
Судебные инстанции при разрешении данного спора не учли наличие в деле вступивших в законную силу судебных постановлений по административным делам, которыми решения администрации об отказе в предоставлении Рыжкову земельного участка в собственность без проведения торгов признаны незаконными в связи с наличием правовых оснований для предоставления ему указанного земельного участка в собственность (статья 39²⁰ ЗК РФ).
Конкретно: - Решением Красногорского городского суда от 23 июня 2022 г. решение администрации от 19 ноября 2021 г. об отказе признано незаконным; - Решением Одинцовского городского суда от 28 июня 2022 г. по административному делу последующее решение администрации от 8 апреля 2022 г. об отказе признано незаконным; - Решением Одинцовского городского суда от 26 ноября 2025 г. решение администрации от 27 ноября 2023 г. об отказе признано незаконным; - Апелляционным определением Московского областного суда от 1 октября 2025 г. решение администрации от 20 августа 2024 г. об отказе признано незаконным; - Апелляционным определением Московского областного суда от 25 марта 2026 г. решение администрации от 28 ноября 2024 г. об отказе признано незаконным.
7. Установление момента возникновения права на приобретение земельного участка в собственность
Судом при рассмотрении административного дела установлено, что на момент обращения Рыжкова с заявлением о предоставлении государственной услуги (7 октября 2021 г.) его право собственности на расположенный на земельном участке садовый дом было зарегистрировано в ЕГРН, а наличие в пределах земельного участка данного объекта свидетельствовало о возможности реализации его собственником права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.
Из сведений ЕГРН от 7 октября 2021 г. и от 10 марта 2022 г. следует, что в пределах границ земельного участка расположен объект недвижимости — садовый дом площадью 53 кв. м, собственником которого с 7 октября 2021 г. является Рыжков С.В.
8. Принцип справедливости и недопустимости извлечения выгоды из собственного неправомерного поведения
Использование арендатором земельного участка меньше срока, установленного договором, заключённым на торгах, не является безусловным основанием для возврата денежных средств, внесённых по обязательству за первый год, до момента прекращения арендных отношений.
Однако реализация собственником объекта недвижимости исключительного права на приобретение земельного участка в порядке статьи 39²⁰ ЗК РФ в период срока аренды, обеспеченной платой за первый год действия договора аренды, заключённого на торгах в форме аукциона, не может служить основанием для возврата внесённого арендатором платежа (за год пользования).
При рассмотрении указанного спора судам следовало учитывать, что собственник строения предпринимал все меры для восстановления нарушенного права на выкуп земельного участка, переданного в аренду для садоводства, в связи с чем по общему правилу не допускается взыскание с него арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.
Иной правовой подход позволял бы уполномоченному органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе земельного участка при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом.
VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ
Существенные нарушения норм материального права:
-
Неучёт вступивших в законную силу административных судебных постановлений. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не учли наличие в деле вступивших в законную силу судебных постановлений по административным делам, которыми решения администрации об отказе в предоставлении земельного участка в собственность признаны незаконными. Это нарушило принцип взаимосвязи гражданского и административного судопроизводства и привело к неправильному применению норм материального права.
-
Неправильное применение норм о взыскании арендной платы при наличии незаконного отказа в выкупе. Суды не применили положения пункта 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) и пункта 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025), согласно которым при незаконном отказе органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность арендная плата не может быть взыскана в полном размере за период оспаривания этого отказа.
-
Неправильное определение периода взыскания задолженности. Суды не установили момент подачи Рыжковым заявления о предоставлении земельного участка в собственность (7 октября 2021 г.) и не учли предусмотренные законом сроки подготовки и направления уполномоченным органом договора купли-продажи (пункт 5 статьи 39¹⁷ ЗК РФ).
-
Игнорирование принципа справедливости и недопустимости извлечения выгоды из собственного неправомерного поведения. Суды не учли, что иной правовой подход позволял бы администрации совершать неправомерные отказы в выкупе земельного участка, что противоречит принципам добросовестности и справедливости.
Существенные нарушения норм процессуального права:
-
Неправильное применение статьи 222 ГПК РФ. Суд первой инстанции оставил требование о расторжении договора аренды без рассмотрения, ссылаясь на несоблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора. Однако это решение не было надлежащим образом обоснованным в контексте наличия вступивших в законную силу административных судебных постановлений.
-
Недостаточность исследования доказательств. Суды не провели надлежащего анализа всех имеющихся в деле доказательств, включая вступившие в законную силу судебные постановления по административным делам, которые имели существенное значение для разрешения спора.
Влияние на исход дела (статья 390.14 ГПК РФ): Указанные нарушения являются существенными, так как они непосредственно повлияли на исход дела: суды взыскали полную сумму задолженности по арендной плате и пеней, не учитывая наличие незаконного отказа администрации в предоставлении земельного участка в собственность и соответствующие правовые последствия этого отказа.
VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ
Судебные акты, подлежащие отмене: - Решение Красногорского городского суда Московской области от 28 июня 2024 г. (с учётом определения этого же суда от 17 октября 2024 г. об исправлении описки); - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23 июня 2025 г.; - Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2025 г.
Направление дела: Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Красногорский городской суд Московской области).
VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ
1. Влияние на практику нижестоящих судов
Определение СКГД устанавливает обязательный стандарт для судов общей юрисдикции при рассмотрении споров о взыскании арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности. Суды должны: - Учитывать вступившие в законную силу судебные постановления по административным делам, в которых решения органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка в собственность признаны незаконными; - Устанавливать момент подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность и сроки, предусмотренные законом для подготовки и направления договора купли-продажи; - Применять правило о невзыскании арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в выкупе земельного участка; - Ограничивать размер взыскиваемой арендной платы размером земельного налога при наличии незаконного отказа в выкупе.
2. Защита какой стороны усиливается
Определение усиливает защиту прав граждан — собственников строений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности. Конкретно: - Защищается исключительное право собственника строения на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов (статья 39²⁰ ЗК РФ); - Защищается право на возврат (невзыскание) арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в выкупе; - Защищается принцип справедливости и недопустимости извлечения выгоды органом публичной власти из собственного неправомерного поведения.
3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики
Определение развивает и конкретизирует позиции, сформированные в: - Пункте 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) о праве на взыскание ранее уплаченной арендной платы при незаконном отказе в выкупе; - Пункте 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025) о ограничении размера взыскиваемой арендной платы размером земельного налога; - Пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 о регулируемом характере арендной платы при определении её размера по результатам торгов; - Пункте 6 того же постановления о прекращении обязательств по аренде при переходе права собственности.
4. Стандарт доказывания и распределение бремени
Определение устанавливает, что при наличии вступивших в законную силу судебных постановлений по административным делам, которыми решения администрации об отказе в предоставлении земельного участка в собственность признаны незаконными, администрация не может требовать взыскания полной суммы арендной платы за весь период аренды. Бремя доказывания того, что отказ был законным и обоснованным, лежит на администрации, однако при наличии вступивших в законную силу судебных постановлений об отказе в выкупе это бремя считается не выполненным.
5. Сферы применения позиции по аналогии
Позиция ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих случаях: - При взыскании иных платежей (налогов, сборов, взносов) в отношении имущества, в отношении которого нарушено право собственника на приобретение этого имущества в собственность; - При разрешении споров о взыскании платежей по договорам аренды иного публичного имущества (зданий, сооружений, помещений), находящихся в государственной или муниципальной собственности; - При применении принципа справедливости и недопустимости извлечения выгоды из собственного неправомерного поведения в иных спорах с участием органов публичной власти.
Заключение
Определение СКГД от 14 июля 2026 г. по делу № 4-КГ26-56-К1 имеет значительное практическое и доктринальное значение для защиты прав граждан при взыскании арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности. Оно устанавливает, что органы местного самоуправления не могут извлекать выгоду из собственного неправомерного поведения (незаконного отказа в предоставлении земельного участка в собственность) путём взыскания полной суммы арендной платы за период оспаривания этого отказа. Определение обязывает суды учитывать вступившие в законную силу административные судебные постановления при разрешении гражданских споров и применять правило о невзыскании арендной платы за период нарушения права на выкуп земельного участка.