Спор возник в банкротстве застройщика ООО «Созвездие»: Бабин Е.А. заключил договор участия в долевом строительстве на нежилое помещение площадью 94,7 кв. м за 7 576 000 руб., застройщик обязательства не исполнил, а региональный фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленинградской области принял на себя права и обязательства застройщика, получив предмет залога. Поскольку фонд принял обязательства лишь по жилым помещениям, машино-местам и нежилым помещениям площадью не более 7 кв. м, Бабин Е.А. — бывший залоговый кредитор, перед которым у фонда обязательства по передаче помещения не возникли, — потребовал денежную компенсацию в размере 7 576 000 руб. и судебную неустойку по ст. 308.3 ГК РФ. Дело важно для практики: оно ставит вопрос о том, как считать предельный размер компенсации залоговому кредитору, чьё имущество перешло к региональному фонду, а не было реализовано с торгов.
Суды трёх инстанций заявление удовлетворили. Установив, что многоквартирный дом введён в эксплуатацию 23 декабря 2023 г. и годичный срок по подп. «а» п. 2 ч. 7 ст. 5 Закона № 282-ФЗ истёк, суды отклонили довод фонда о преждевременности требования. Поскольку фонд не представил доказательств фактических расходов на достройку, суды использовали сметную стоимость: рыночная стоимость помещения — 14 226 000 руб., расходы на достройку по смете — 3 888 305,67 руб., положительная разница — 10 337 694,33 руб. Так как эта разница превышает реестровое требование Бабина Е.А. (7 576 000 руб.), суды взыскали компенсацию именно в размере основного долга по реестру, а также установили судебную неустойку в 100 руб. за каждый день просрочки.
Региональный фонд настаивает: суды сослались на Закон № 282-ФЗ, но предельный размер компенсации, им установленный, фактически не применили. По мнению фонда, предел должен определяться через реконструкцию продажи предмета залога с публичных торгов по оценочной стоимости с последующим распределением выручки между залоговыми кредиторами по правилам подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве — и при таком расчёте максимально возможная компенсация Бабину Е.А. составила бы не более 267 271,56 руб. Передача имущества фонду, по мнению кассатора, не должна улучшать имущественное положение получателя компенсации за счёт фонда.
Судья ВС РФ: Разумов И.В.
Дата рассмотрения: 12 октября 2026 г., 14:00 — Москва, улица Поварская, дом 15 зал № 3048