ВС РФ: право на долю земельного участка возникает автоматически при покупке доли в доме

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ № 19-КГ26-22-К5 ОТ 22 СЕНТЯБРЯ 2026 Г.

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 19-КГ26-22-К5

Дата: 22 сентября 2026 г.

Состав СКГД: председательствующий Петрушкина В. А., судьи Киселёва А.П. и Назаренко Т.Н. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Сафарян Марина Яковлевна (гражданин) - Ответчик: администрация г. Пятигорска (орган местного самоуправления) - Третье лицо: Лукьянцев В.В. (гражданин, собственник 1/3 доли жилого дома)

Категория спора: жилищно-земельный спор о признании права долевой собственности на земельный участок; связан с переходом прав на недвижимое имущество и следованием земельного участка судьбе здания

---

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Сафарян М.Я. обратилась в суд с иском к администрации г. Пятигорска о признании за ней права долевой собственности в размере 2/3 доли на земельный участок площадью 489,69 кв. м (кадастровая категория — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — под жилую застройку).

Правовое основание: Сафарян М.Я. приобрела 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (общей площадью 75,6 кв. м) на основании: - договора дарения от 22 июля 2023 г. (1/3 доля от лица А); - договора купли-продажи от 11 августа 2023 г. (2/3 доля от лица Б).

На момент заключения договоров земельный участок под домом был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения трём лицам, включая нынешнего собственника 1/3 доли Лукьянцева В.В.

Возражения ответчика:

Администрация г. Пятигорска не предъявляла требований об изъятии участка, однако не принимала решения о передаче участка истцу по основаниям ст. 391 ЗК РФ. Земельный участок находится в муниципальной собственности.

Решение первой инстанции (14 апреля 2025 г.):

Пятигорский городской суд Ставропольского края удовлетворил иск в полном объёме, признав право долевой собственности (2/3 доли) Сафарян М.Я. на спорный земельный участок. Суд исходил из того, что правопредшественники истца имели право на получение доли земельного участка в собственность бесплатно в силу закона (ст. 35 ЗК РФ), как и Лукьянцев В.В.

Постановление апелляции (6 августа 2025 г.):

Апелляционная коллегия Ставропольского краевого суда отменила решение суда первой инстанции и постановила новое решение об отказе в удовлетворении иска. Апелляция установила, что земельный участок находится в муниципальной собственности и администрацией решения о его передаче истцу не принималось.

Постановление кассации (9 декабря 2025 г.):

Судебная коллегия Пятого кассационного суда общей юрисдикции оставила апелляционное определение без изменения, согласившись с выводами апелляционного суда.

Обращение в ВС РФ:

Представитель Сафарян М.Я. (Крячков Ю.А.) подал кассационную жалобу на апелляционное определение и определение кассационного суда как незаконные. Срок на подачу жалобы был восстановлен определением судьи ВС РФ Назаренко Т.Н. от 5 июня 2026 г. Жалоба передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД определением от 24 августа 2026 г.

---

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом гражданина, приобретшего долю в праве собственности на жилой дом, в получении соответствующей доли земельного участка (на котором дом расположен) и позицией органа местного самоуправления, отказывающегося признать такое право без принятия специального административного решения о передаче участка.

Конфликт также касается толкования принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 1 ЗК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ) и вопроса о том, возникает ли право собственности на долю земельного участка автоматически при переходе права на долю в доме или требуется административное действие органа власти.

Категория проблемы: материально-правовая (гражданское и земельное право) с процессуально-правовыми аспектами (стандарт судебного исследования фактических обстоятельств).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы конституционного значения о гарантиях права граждан на судебную защиту (ст. 18 Конституции РФ), о праве на частную собственность на землю (ст. 36 Конституции РФ), о соотношении административного порядка и судебного признания прав на земельные участки, а также о применении принципа добросовестности в гражданском праве.

---

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Возникает ли право собственности гражданина на долю земельного участка автоматически при переходе к нему права собственности на долю в здании, расположенном на этом участке, или требуется административное решение органа власти о передаче участка?

2. Применимы ли к данному спору положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ о следовании земельного участка судьбе здания, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности?

3. Может ли суд признать право собственности на долю земельного участка в судебном порядке на основании ст. 59 ЗК РФ и п. 9.1 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, или это исключительно компетенция органов власти?

4. Является ли вступившее в законную силу решение об отказе в признании права пожизненного наследуемого владения препятствием для рассмотрения иска о признании права собственности на ту же долю земельного участка?

5. Должен ли суд исследовать по существу вопрос о возможности раздела земельного участка в натуре или может ограничиться ссылкой на заключение специалиста о его неделимости?

---

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что гражданин, приобретший долю в праве собственности на здание, строение или сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет конституционное право на судебное признание соответствующей доли земельного участка в собственности. Это право вытекает из Конституции РФ, принципа единства судьбы земельного участка и связанных с ним объектов, а также из норм гражданского и земельного законодательства. Судебное решение о признании такого права является юридическим основанием для государственной регистрации, и органы власти не вправе отказывать в регистрации на том основании, что они не принимали административного решения о передаче участка.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные гарантии права на частную собственность на землю и судебную защиту

Верховный Суд исходил из ст. 18 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими и определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Ст. 36 Конституции РФ гарантирует гражданам и их объединениям право иметь в частной собственности землю.

Суд подчеркнул, что право на судебную защиту является существенно ущемлённым, когда суды не исследуют по существу фактические обстоятельства дела, ограничиваясь только установлением формальных условий применения нормы (позиция Конституционного Суда РФ, определение от 5 марта 2004 г. № 82-О).

2. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных объектов

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ устанавливает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

П. 1 ст. 35 ЗК РФ предусматривает: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 552 ГК РФ: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

3. Право собственности на земельный участок при наличии определённой совокупности условий может возникнуть в судебном порядке

Ст. 59 ЗК РФ предусматривает, что признание права собственности осуществляется в судебном порядке.

Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землёй в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Верховный Суд указал, что право собственности на земельный участок при наличии определённой законом совокупности условий может возникнуть в том числе и в судебном порядке, а решение суда о разрешении такого спора будет лишь констатировать законно возникшее у истца право собственности на земельный участок либо на долю земельного участка пропорционально доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

4. Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность

Ст. 39.2.0 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).

5. Переходное положение о земельных участках, предоставленных до введения ЗК РФ

П. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает: если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Таким образом, гарантировано исключительное право гражданина, которому земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до дня введения в действие ЗК РФ, на приобретение такого земельного участка в собственность.

6. Принцип добросовестности в гражданском праве

П. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ устанавливают, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

П. 1 ст. 10 ГК РФ запрещает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

7. Позиция Конституционного Суда РФ о полноте судебного исследования

Верховный Суд ссылался на определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2004 г. № 82-О, согласно которому при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного оспариваемой нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, суду следует исследовать весь комплекс вопросов, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.

Положения п. 5 ст. 36 ЗК РФ устанавливают лишь организационно-правовой порядок обращения указанных граждан по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения. Сама же возможность приобретения соответствующими лицами прав на данные земельные участки закреплена в пп. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ.

8. Прекращение права пожизненного наследуемого владения и его последствия

П. 1 ст. 45 ЗК РФ предусмотрено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 ЗК РФ.

Как установлено судом, правопредшественники Сафарян М.Я. (лица А и Б) отказались от права пожизненного наследуемого владения в отношении спорного земельного участка в установленном законом порядке (постановления администрации г. Пятигорска от 28 июля 2023 г. № 2808 и от 13 сентября 2023 г. № 3397).

Поскольку земельный участок, предоставленный гражданам в пожизненное наследуемое владение, не выбывает из государственной и муниципальной собственности, при прекращении у землепользователя права пожизненного наследуемого владения земельный участок остаётся в государственной или муниципальной собственности и может быть отведён другим лицам.

9. Различие между требованиями о признании права пожизненного наследуемого владения и права собственности

Верховный Суд отклонил ссылки суда апелляционной инстанции на обязательность выводов вступившего в силу решения Пятигорского городского суда от 27 ноября 2023 г. об отказе Сафарян М.Я. в удовлетворении иска о признании права пожизненного наследуемого владения на спорный земельный участок. Суд указал, что Сафарян М.Я. заявлены иные материально-правовые требования, вытекающие из положений п. 1 ст. 35 ГК РФ, ст. 39.2.0 ЗК РФ, а также п. 9.1 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

---

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда:

1. Формальный подход к применению норм права. Апелляционный суд ограничился констатацией того, что администрацией г. Пятигорска решения о передаче земельного участка истцу не принималось, и на этом основании отказал в удовлетворении иска. Суд не исследовал по существу вопрос о том, возникает ли право собственности на долю земельного участка автоматически при переходе права на долю в доме в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ.

2. Игнорирование конституционных гарантий. Апелляционный суд не учитывал положения ст. 18 и 36 Конституции РФ о непосредственном действии прав граждан и праве на частную собственность на землю.

3. Неправильное применение принципа единства судьбы земельного участка и связанных объектов. Суд не применил п. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник.

4. Неправильное толкование роли административного решения. Апелляционный суд рассматривал отсутствие административного решения органа власти как препятствие к судебному признанию права, тогда как в соответствии с позицией Конституционного Суда РФ административное решение — это лишь организационно-правовой порядок обращения, а не условие возникновения самого права.

5. Недостаточное исследование фактических обстоятельств. Суд не исследовал вопрос о том, может ли земельный участок быть разделён в натуре между сособственниками, ограничившись ссылкой на заключение специалиста о его неделимости, без анализа возможности выделения долей в натуре или иных способов разрешения спора.

Ошибки кассационного суда:

Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда, воспроизведя те же нарушения норм материального права без самостоятельного анализа применимых норм ЗК РФ и ГК РФ.

Характер нарушений:

Допущенные нарушения являются существенными в смысле ст. 390 ГПК РФ, поскольку они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав истца на судебную защиту и на частную собственность на землю.

---

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 6 августа 2025 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 9 декабря 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: дело направлено в суд апелляционной инстанции (Ставропольский краевой суд).

3. Указания для нового рассмотрения: При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенные в определении правовые позиции и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

---

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение устанавливает обязательный для нижестоящих судов стандарт рассмотрения споров о признании права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, когда истец является собственником здания, строения или сооружения, расположенного на этом участке. Суды должны исследовать по существу все фактические обстоятельства дела, а не ограничиваться формальной констатацией отсутствия административного решения органа власти о передаче участка.

2. Усиление защиты прав собственников зданий и сооружений

Определение существенно усиливает защиту прав граждан, приобретших долю в праве собственности на здание, строение или сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Суды теперь обязаны признавать право собственности на соответствующую долю земельного участка в судебном порядке, если соблюдены условия, предусмотренные п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ.

3. Связь с ранее сформированными позициями

Определение развивает и конкретизирует позицию Конституционного Суда РФ (определение от 5 марта 2004 г. № 82-О) о необходимости полного судебного исследования фактических обстоятельств при рассмотрении дел о приобретении прав на земельные участки. Оно также согласуется с принципами, установленными в Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 о добросовестности и недопустимости злоупотребления правом.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение не изменяет общий стандарт доказывания, но уточняет распределение бремени доказывания: истец должен доказать, что он является собственником доли в здании, строении или сооружении, расположенном на спорном земельном участке, и что земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Ответчик (орган власти) не может отказать в признании права собственности на основании того, что он не принял административного решения о передаче участка.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция ВС РФ применима по аналогии к спорам о признании права собственности на земельные участки в следующих ситуациях:

• когда истец приобрёл долю в праве собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;
• когда земельный участок был предоставлен правопредшественникам истца на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ;
• когда правопредшественники истца отказались от своего права на земельный участок в установленном законом порядке;
• когда земельный участок остаётся в государственной или муниципальной собственности и может быть отведён другим лицам.

6. Значение для защиты прав потребителей и добросовестных приобретателей

Определение защищает интересы добросовестных приобретателей долей в праве собственности на недвижимое имущество, предотвращая недобросовестное поведение органов власти, которые могли бы отказывать в признании прав на земельные участки под предлогом отсутствия административного решения.

7. Процессуальные аспекты

Определение подчеркивает необходимость полного судебного исследования фактических обстоятельств дела в соответствии с требованиями ст. 59 ЗК РФ о судебном порядке признания права собственности и позицией Конституционного Суда РФ о праве на судебную защиту. Суды не должны ограничиваться формальными условиями применения норм права, а должны исследовать весь комплекс вопросов, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов правоотношений.