ВС РФ подтвердил право Росреестра на погашение неактуальных записей об обременении в ЕГРН

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ПО ДЕЛУ № АКПИ26-517

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № АКПИ26-517 (Решение, не определение)

Дата: 15 сентября 2026 г.

Инстанция: Верховный Суд Российской Федерации (первая инстанция по абстрактному нормоконтролю)

Состав суда: Судья Верховного Суда РФ Бугакова О.А. (докладчик); секретарь Герасимова А.А.; участие прокурора Генеральной прокуратуры РФ Слободина С.А.

Стороны: - Административный истец: Общество с ограниченной ответственностью «Центральный» (юридическое лицо, арендатор земельного участка) - Административный ответчик: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) — федеральный орган исполнительной власти - Заинтересованное лицо: Министерство юстиции Российской Федерации

Категория спора: Глава 21 КАС РФ (оспаривание нормативных правовых актов — абстрактный нормоконтроль)

---

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований:

Общество оспаривает конституционность и законность отдельных положений Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), установленного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514 (зарегистрирован в Минюсте России 31 января 2024 г., регистрационный номер 77083, опубликован 1 февраля 2024 г.).

Конкретно оспариваются: - абзац восьмой пункта 16 Порядка (присвоение статуса «погашенные» записям при прекращении права, ограничении права, обременении объекта недвижимости); - абзац первый пункта 135 Порядка (регистрация прекращения и расторжения договора аренды посредством погашения записей); - пункты 182, 183 Порядка (внесение записей на основании судебного акта о признании сделки недействительной); - абзац четвертый пункта 184 Порядка (присвоение статуса «погашенная» записям о вещном праве).

Позиция административного истца:

Общество указало на нарушение своих прав как арендатора земельного участка. Согласно письменному ответу Управления Росреестра по Республике Дагестан от 1 апреля 2026 г., государственный регистратор прав погасил в ЕГРН запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу Общества на основании: 1. постановления органа местного самоуправления об отмене ранее принятого постановления о предоставлении земельного участка в арендное пользование; 2. судебного акта о признании сделки недействительной (без применения последствий недействительности).

Административный истец полагает, что оспариваемые положения противоречат статьям 1, 81, 10–12, п. 1 ст. 167, ст. 195, п. 1 ст. 196, п. 2 ст. 199, п. 1 ст. 200, ст. 279, 450 ГК РФ; ст. 46, 64, 56–56¹² ЗК РФ; ч. 3, 5 ст. 1, п. 5 ч. 2 ст. 14, ст. 29, 58 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации); ч. 1 ст. 54 Федерального закона от 20 марта 2025 г. № 33-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти» (далее — Закон об общих принципах организации местного самоуправления).

Позиции ответчика и заинтересованного лица:

Росреестр и Минюст России возражали против удовлетворения иска, указывая, что оспариваемый Порядок установлен федеральным органом исполнительной власти в пределах предоставленных полномочий, соответствует действующему законодательству и не нарушает прав административного истца.

Процессуальная история:

Дело рассмотрено в первой инстанции ВС РФ. Административный истец и его представитель надлежащим образом извещены о судебном заседании. Ходатайство об отложении рассмотрения дела оставлено без удовлетворения. Представители ответчика и заинтересованного лица возражали против удовлетворения иска. Прокурор Генеральной прокуратуры РФ полагал, что иск не подлежит удовлетворению.

Решение ВС РФ:

В удовлетворении административного иска отказано.

---

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор затрагивает фундаментальное противоречие между двумя публичными интересами:

1. Защита прав арендатора — право лица на сохранение в государственном реестре записи о своём вещном праве (аренде), даже если это право оспорено в суде или отменено органом местного самоуправления;

2. Достоверность и полнота государственного реестра — необходимость исключения из ЕГРН неактуальных, устаревших записей, которые не отражают реальное состояние прав на недвижимость и могут ввести в заблуждение добросовестных участников гражданского оборота.

Материально-правовой аспект: соотношение между правоподтверждающим характером государственной регистрации (она не создаёт права, а лишь удостоверяет их) и обязанностью регистратора обеспечивать достоверность реестра.

Процессуальный аспект: в рамках абстрактного нормоконтроля (гл. 21 КАС РФ) суд проверяет соответствие оспариваемого нормативного акта актам большей юридической силы, а не конкретные действия регистратора в отношении истца.

---

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Противоречат ли положения Порядка ведения ЕГРН (абз. 8 п. 16, абз. 1 п. 135, п. 182–184), предусматривающие присвоение статуса «погашенные» записям об обременении объекта недвижимости в виде аренды на основании ненормативного акта органа местного самоуправления и судебного акта о признании сделки недействительной (без применения последствий), нормативным правовым актам большей юридической силы (ГК РФ, ЗК РФ, Закону о государственной регистрации, Закону об общих принципах организации местного самоуправления)?

2. Соответствует ли присвоение статуса «погашенные» неактуальным записям принципам достоверности и полноты ЕГРН, закреплённым в Законе о государственной регистрации?

3. Является ли погашение записей об обременении на основании указанных оснований самостоятельным основанием для государственной регистрации прекращения права в соответствии с Законом о государственной регистрации?

---

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отклонил требования административного истца, установив, что оспариваемые положения Порядка не противоречат нормативным правовым актам большей юридической силы и соответствуют целям обеспечения достоверности и полноты сведений в ЕГРН. Присвоение статуса «погашенные» неактуальным записям об обременении объекта недвижимости является необходимым условием надлежащего ведения государственного реестра и защиты добросовестных участников гражданского оборота, а не самостоятельным основанием возникновения или прекращения гражданских прав.

B. Развёрнутое обоснование

1. Компетенция Росреестра и процедурные требования

Суд установил, что: - Компетенция Росреестра на принятие оспариваемого Приказа проверена ВС РФ вступившим в законную силу решением от 10 июля 2025 г. № АКПИ25-223, которым установлено, что нормативный правовой акт принят полномочным федеральным органом исполнительной власти с соблюдением требований законодательства к процедуре принятия, государственной регистрации, опубликования и введения в действие. - Данные обстоятельства административным истцом не оспариваются.

2. Нормативная база регулирования ведения ЕГРН

Согласно Закону о государственной регистрации (ч. 1 ст. 1): - Отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулирует данный федеральный закон. - ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтённом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах, основаниях их возникновения, правообладателях (ч. 2 ст. 1).

По ч. 7 ст. 7 Закона о государственной регистрации: - Порядок ведения ЕГРН, в том числе объём вносимых сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования (т. е. Росреестром).

3. Правоподтверждающий характер государственной регистрации

Суд подчеркнул (ч. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации): - Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права.

По ч. 5 Закона о государственной регистрации: - Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. - Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу приведённой нормы: государственная регистрация носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения (прекращения) гражданских прав и обременений.

4. Позиция Конституционного Суда РФ

Суд сослался на неоднократные определения КС РФ (от 5 июля 2001 г. № 154-О, от 26 октября 2021 г. № 2300-О, от 27 декабря 2022 г. № 3417-О): - Государственная регистрация — формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений с недвижимым имуществом. - Регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. - Она создаёт гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению стабильности гражданского оборота. - Регистрация не затрагивает содержание гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию воли и имущественную самостоятельность.

5. Основания для государственной регистрации прав

По ч. 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации: - Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133¹ и 164 ГК РФ. - В случаях, установленных федеральным законом, регистрации подлежат возникающие (в том числе на основании договора, акта органа государственной власти или органа местного самоуправления) ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наём жилого помещения.

По ст. 14 Закона о государственной регистрации: - Государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления (за исключением установленных случаев) и документов, поступивших в орган регистрации в установленном порядке (ч. 1).

По ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации: - Основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются: - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (п. 1); - вступившие в законную силу судебные акты (п. 5).

Вывод суда: Вступившие в законную силу судебные акты, а также акты органов местного самоуправления (устанавливающие прекращение или ограничение права и обременение объекта недвижимости), отвечающие требованиям закона, являются самостоятельными основаниями для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав (прекращения права и т. д.), осуществляемых в порядке, установленном Законом о государственной регистрации (ст. 29, 58).

6. Самостоятельность решения регистратора

По Закону о государственной регистрации: - Решение о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации, приостановлении, об отказе, в том числе о погашении регистрационных записей на объекты недвижимого имущества, принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав самостоятельно по результатам проведённой правовой экспертизы представленных документов.

По п. 3 ч. 1 ст. 66 Закона о государственной регистрации: - Орган регистрации прав несёт ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных законом, правилами ведения ЕГРН и иными нормативными актами РФ, в том числе за полноту и достоверность предоставляемых сведений в ЕГРН.

7. Принцип достоверности ЕГРН как условие стабильности гражданского оборота

Суд установил, что: - Наличие в ЕГРН любой неактуальной записи (в частности, непогашенной записи об обременении объекта недвижимости в виде аренды на основании акта органа местного самоуправления, который отменён, или о правах аренды, сделка по которой вступившим в законную силу судебным актом признана недействительной или ничтожной) не будет отвечать принципу достоверности сведений ЕГРН, закреплённому в ч. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации. - Соблюдение принципа достоверности является необходимым условием стабильности гражданского оборота, защиты вещных прав собственников и добросовестных участников сделок.

По ч. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации: - Ведение ЕГРН осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории РФ, достоверности и доступности его сведений.

8. Отсутствие противоречия оспариваемых положений нормативным актам большей юридической силы

Суд пришёл к выводу, что оспариваемые положения Порядка не противоречат: - ст. 1, 81, 10–12, п. 1 ст. 167, ст. 195, п. 1 ст. 196, п. 2 ст. 199, п. 1 ст. 200, ст. 279, 450 ГК РФ (регулирующим основные начала гражданского законодательства; государственную регистрацию прав на имущество; пределы осуществления, судебную защиту и способы защиты гражданских прав; общие положения о последствиях недействительности сделки; понятие и применение исковой давности; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; основания изменения и расторжения договора); - ст. 46, 64, 56–56¹² ЗК РФ (устанавливающим основания прекращения аренды земельного участка; рассмотрение земельных споров; изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд); - ч. 1 ст. 54 Закона об общих принципах организации местного самоуправления (регулирующей отмену муниципальных правовых актов и приостановление их действия); - ч. 3, 5 ст. 1, п. 5 ч. 2 ст. 14, ст. 29, 58 Закона о государственной регистрации.

Вывод: Оспариваемые положения не содержат предписаний, отличных от установленных нормами указанных нормативных правовых актов.

9. Функция оспариваемых положений Порядка

Суд установил, что: - Оспариваемые положения абз. 8 п. 16 и абз. 1 п. 135 Порядка в их взаимосвязи определяют порядок ведения ЕГРН при осуществлении государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по основаниям прекращения и расторжения договора аренды посредством присвоения соответствующим записям реестра прав на недвижимость статуса «погашенные». - Пункты 182, 183, абз. 4 п. 184 Порядка определяют особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта. - Тем самым Порядок в оспариваемой части содержит различные основания присвоения соответствующим записям в ЕГРН статуса «погашенные», что не предусматривает исключение информации из соответствующего реестра, а обеспечивает полноту и достоверность содержащихся в нём сведений.

10. Процессуальное ограничение абстрактного нормоконтроля

По ч. 8 ст. 213 КАС РФ: - Обстоятельства, не связанные с решением вопроса о соответствии оспариваемого акта или его части нормативным правовым актам большей юридической силы, не могут являться предметом судебной проверки в рамках абстрактного нормоконтроля.

Применение к делу: По существу доводы административного истца сводятся к несогласию с действиями государственного регистратора прав по присвоению записи регистрации обременения земельного участка в виде аренды в пользу Общества в ЕГРН статуса «погашенная» на основании не оспоренного в установленном законом порядке акта органа местного самоуправления и вступившего в законную силу судебного акта. Однако такие обстоятельства не связаны с решением вопроса о соответствии оспариваемого Порядка нормативным актам большей юридической силы и не могут быть предметом судебной проверки в рамках абстрактного нормоконтроля.

11. Основание для отказа в удовлетворении иска

По п. 2 ч. 2 ст. 215 КАС РФ: - Основанием для отказа в удовлетворении иска об оспаривании нормативного правового акта является отсутствие его несоответствия нормативным правовым актам большей юридической силы.

---

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

В решении отсутствуют ссылки на решения нижестоящих судов, поскольку дело рассмотрено ВС РФ в первой инстанции по абстрактному нормоконтролю (гл. 21 КАС РФ). Таким образом, оценка ошибок нижестоящих судов не применима к данному делу.

---

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение ВС РФ:

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Центральный» о признании частично недействующими абзаца восьмого пункта 16, абзаца первого пункта 135, пунктов 182, 183, абзаца четвертого пункта 184 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 7 декабря 2023 г. № П/0514, отказано.

Возможность обжалования: Решение может быть обжаловано в Апелляционную коллегию ВС РФ в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

---

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий добросовестных участников гражданского оборота

Решение подтверждает, что достоверность государственного реестра недвижимости — не формальное требование, а необходимое условие защиты прав всех участников гражданского оборота. Погашение неактуальных записей об обременении (в частности, об аренде на основании отменённого акта органа местного самоуправления или на основании судебного акта о признании сделки недействительной) защищает добросовестных приобретателей от введения в заблуждение и обеспечивает стабильность сделок с недвижимостью.

2. Разграничение между правоподтверждающим характером регистрации и её функцией в ведении реестра

Суд чётко разграничил два аспекта государственной регистрации: - Правоподтверждающий аспект: регистрация не создаёт права, а лишь удостоверяет их возникновение на основании правоустанавливающих документов (договоров, актов органов власти, судебных решений). - Реестровый аспект: регистратор обязан вести реестр в соответствии с принципами достоверности и полноты, что включает погашение неактуальных записей.

Это разграничение имеет принципиальное значение: оно означает, что погашение записи об обременении не является самостоятельным основанием прекращения права (это может быть только судебное решение, договор или акт органа власти), а является техническим действием по ведению реестра.

3. Контроль соответствия нормативных актов о ведении реестра материальному законодательству

Решение подтверждает, что Порядок ведения ЕГРН, установленный Росреестром, должен соответствовать Закону о государственной регистрации и другим актам большей юридической силы. Однако суд установил, что оспариваемые положения Порядка не противоречат этим актам, поскольку они реализуют принципы достоверности и полноты ЕГРН, закреплённые в законе.

4. Связь с конституционными гарантиями

Решение опирается на позицию КС РФ о том, что государственная регистрация — формальное условие обеспечения государственной и судебной защиты прав. Это означает, что: - Право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ) включает право на достоверный государственный реестр, на основе которого суд может принимать обоснованные решения. - Принцип законности (ст. 15 Конституции РФ) требует, чтобы реестр отражал реальное состояние прав, соответствующее действующему законодательству. - Принцип равенства (ст. 19 Конституции РФ) предполагает, что все участники гражданского оборота имеют доступ к достоверной информации о правах на недвижимость.

5. Применение в смежных категориях публично-правовых споров

Позиция ВС РФ имеет значение для: - Споров об оспаривании решений и действий органов регистрации (гл. 22 КАС РФ): при оспаривании конкретного решения регистратора о погашении записи суд должен проверить, соответствует ли это решение Порядку и Закону о государственной регистрации, а также наличие надлежащих оснований (отмена акта органа власти, судебное решение о признании сделки недействительной). - Споров о защите прав собственников и арендаторов (гл. 22 КАС РФ): если регистратор неправомерно погасил запись об обременении, собственник или арендатор может оспорить это действие в суде, но не путём оспаривания самого Порядка, а путём оспаривания конкретного решения регистратора. - Споров об оспаривании нормативных актов органов местного самоуправления (гл. 21 КАС РФ): если орган местного самоуправления издал акт об отмене постановления о предоставлении земельного участка в аренду, этот акт может быть оспорен в суде, и в случае его признания недействительным регистратор должен восстановить запись об обременении.

6. Стандарт мотивированности административных решений

Решение подтверждает, что регистратор должен принимать решение о погашении записи на основе правовой экспертизы представленных документов (ст. 14 Закона о государственной регистрации). Это означает, что регистратор не может произвольно погасить запись, а должен убедиться в наличии надлежащего основания (отмена акта органа власти, судебное решение о признании сделки недействительной и т. д.).

---

Заключение

Решение ВС РФ по делу № АКПИ26-517 представляет собой важный прецедент в области публичного контроля над ведением государственного реестра недвижимости. Суд отклонил попытку оспорить нормативные положения, регулирующие погашение неактуальных записей об обременении, установив, что эти положения соответствуют принципам достоверности и полноты ЕГРН, закреплённым в Законе о государственной регистрации, и не противоречат материальному гражданскому и земельному законодательству. Вместе с тем решение оставляет открытой возможность оспаривания конкретных действий регистратора, если они совершены без надлежащих оснований или с нарушением процедуры.