ВС отменил взыскание платы за ЖКУ по старому тарифу при недействительности решения собрания

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

ПО ДЕЛУ О ВЗЫСКАНИИ ПЛАТЫ ЗА УСЛУГИ ПО СОДЕРЖАНИЮ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

---

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А76-31421/2023; Определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС26-372

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 24 июня 2026 г.; полный текст изготовлен 29 июня 2026 г.

Состав Судебной коллегии по экономическим спорам: - Председательствующий: Грачева И.Л. - Судьи: Антонова М.К., Хатыпова Р.А. - Судья-докладчик: Грачева И.Л.

Стороны спора: - Истец (кассационная жалоба подана ответчиком): Товарищество собственников недвижимости «Надежность, гарантия, сервис» (управляющая организация многоквартирного дома) - Ответчик (подавший кассационную жалобу): Афанасьев Юрий Васильевич, индивидуальный предприниматель, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме

Категория спора: Жилищно-коммунальный спор; взыскание платы за услуги по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома; применение норм Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ

---

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Товарищество собственников недвижимости, являющееся управляющей организацией многоквартирного дома по адресу г. Челябинск, Свердловский пр., д. 21, обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Афанасьеву Ю.В., собственнику нежилого помещения площадью 289,9 кв.м в этом доме, о взыскании 775 911 руб. 37 коп. неосновательного обогащения за оказанные услуги по содержанию и управлению общим имуществом в период с 2020 по 2022 годы, а также 88 124 руб. 64 коп. неустойки. Основание иска: решения общих собраний членов товарищества от 28 февраля 2020 г., 30 июня 2021 г. и 27 июня 2022 г., которыми установлены тарифы на услуги (98 руб. 33 коп., 52 руб. 98 коп. и 45 руб. 40 коп. за 1 кв.м соответственно), были признаны недействительными вступившими в законную силу решениями Курчатовского районного суда города Челябинска от 24 декабря 2020 г., 8 апреля 2022 г. и 30 ноября 2022 г. по основаниям экономической необоснованности тарифов и нарушения процедуры проведения собраний. В связи с этим товарищество уточнило исковые требования, ссылаясь на пункт 18 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22, и применило тариф, установленный предыдущим, не признанным недействительным решением общего собрания от 4 марта 2019 г. (86 руб. 86 коп. за 1 кв.м), что привело к увеличению суммы требований с 468 110 руб. 95 коп. до 775 911 руб. 37 коп.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Челябинской области (решение от 17 февраля 2025 г.): Удовлетворил требования товарищества в полном объёме. Суд исходил из того, что собственники помещений обязаны нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности (ст. 210 ГК РФ, ст. 39, 158 ЖК РФ); при признании недействительным решения об установлении тарифа применению подлежит предыдущий тариф, если он не признан недействительным (п. 18 Постановления Пленума № 22); муниципальный тариф не применяется, поскольку собственники выбрали способ управления домом и определили перечень услуг.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 30 мая 2025 г.): Согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Арбитражный суд Уральского округа (постановление от 20 ноября 2025 г.): Согласился с выводами нижестоящих судов и оставил решение без изменения.

Основание передачи в коллегию

Кассационная жалоба подана индивидуальным предпринимателем Афанасьевым Ю.В. в Верховный Суд РФ. Определением судьи ВС РФ от 5 июня 2026 г. жалоба вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Ответчик ссылался на нарушение судами трёх инстанций норм материального и процессуального права.

---

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя подходами к определению размера платы за услуги по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома в ситуации, когда решения общего собрания собственников об установлении тарифов признаны судом недействительными.

Первый подход (позиция нижестоящих судов): При признании недействительным решения об установлении тарифа на текущий период применению подлежит тариф, установленный предыдущим, не признанным недействительным решением, независимо от того, изменились ли перечень и стоимость фактически оказываемых услуг. Это вытекает из буквального прочтения пункта 18 Постановления Пленума ВС РФ № 22.

Второй подход (позиция Верховного Суда РФ): Признание недействительным решения об установлении тарифа не освобождает управляющую организацию от обязанности оказывать услуги, но требует доказывания фактического оказания объективно необходимых услуг и их рыночной стоимости. Применение предыдущего тарифа допустимо только если не изменились перечень и стоимость необходимых работ и услуг.

Принципиальное значение: Спор имеет значение для унификации практики применения жилищного законодательства в ситуациях, когда решения собраний собственников об установлении платежей признаны недействительными. Конфликт касается баланса между защитой интересов управляющих организаций (получение справедливой компенсации за фактически оказанные услуги) и защитой интересов собственников помещений (недопущение навязывания необоснованных услуг и завышенных платежей). Кроме того, возникает вопрос о правильном толковании и применении пункта 18 Постановления Пленума № 22 и позиции Конституционного Суда РФ.

---

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Какой размер платы за услуги по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома должен взыскиваться с собственника помещения в случае, когда решения общего собрания об установлении тарифов на текущий период признаны судом недействительными — применяется ли автоматически тариф предыдущего периода или требуется доказывание фактического оказания объективно необходимых услуг и их рыночной стоимости?

Производные вопросы: 1. Какие доказательства должна представить управляющая организация при взыскании платы за услуги в условиях недействительности решений об установлении тарифов? 2. Как соотносятся между собой правовая позиция пункта 18 Постановления Пленума № 22 и позиция Конституционного Суда РФ из постановления от 28 декабря 2021 г. № 55-П? 3. Какова роль принципа экономической обоснованности, целесообразности и разумности при определении размера платы в отсутствие действительного решения общего собрания?

---

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ установил, что при признании недействительным решения общего собрания об установлении тарифа за услуги по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома размер платы, подлежащей взысканию, должен определяться не путём автоматического применения предыдущего тарифа, а на основе доказывания управляющей организацией фактического оказания объективно необходимых услуг и их рыночной стоимости, с учётом общих правил о доказывании, экономической обоснованности, целесообразности и разумности. Применение предыдущего тарифа допустимо только в случае, если в последующий период не изменились перечень и стоимость необходимых для содержания многоквартирного дома работ и услуг.

B. Развёрнутое обоснование

1. Основная обязанность собственников и её сохранение при недействительности решений

Верховный Суд исходит из того, что в силу статьи 210 ГК РФ, части 1 статьи 39 и части 1 статьи 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны вносить в пользу управляющей организации экономически обоснованную плату за реально оказанные такой организацией услуги по управлению и содержанию общего имущества. Признание недействительным решения общего собрания об установлении стоимости оказываемых услуг на очередной год не влияет на существование данной обязанности. Таким образом, суд отвергает позицию, согласно которой недействительность решения об установлении тарифа влечёт освобождение собственника от обязанности оплачивать услуги.

2. Критерии определения размера платы при отсутствии действительного решения об установлении тарифа

Суд устанавливает, что размер фактически понесённых управляющей организацией расходов на управление и содержание общего имущества должен определяться с учётом общих правил о доказывании, исходя из экономической обоснованности, целесообразности и разумности, а не путём автоматического применения тарифа, установленного предыдущим решением общего собрания для иного периода. Это означает переход от формального подхода (применение предыдущего тарифа) к субстанциальному подходу (доказывание фактических расходов и их обоснованности).

3. Принцип исключения навязывания необоснованных услуг

Верховный Суд подчёркивает, что в целях исключения навязывания управляющей организацией собственникам помещений услуг, в которых они в действительности не нуждаются, оплате в таком случае подлежат лишь те оказанные управляющей организацией услуги, которые являются объективно необходимыми для надлежащего содержания многоквартирного дома. Это положение вводит защитный механизм против злоупотреблений управляющих организаций.

4. Согласованность с позицией Конституционного Суда РФ

Суд указывает, что изложенное согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П, согласно которой в случае возникновения спора факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников или в определённом им порядке не препятствует суду оценить доводы собственника о выходе услуг управляющей компании за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания. Таким образом, позиция ВС РФ гармонизируется с конституционно-правовой доктриной.

5. Распределение бремени доказывания

Верховный Суд устанавливает, что в силу статьи 65 АПК РФ управляющая организация, предъявляя в суд требование о взыскании платы за оказанные ею услуги, должна представить как доказательства фактического оказания услуг по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома, так и доказательства того, что данные услуги являлись объективно необходимыми для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома или предназначены для удовлетворения общей потребности жильцов в комфортных условиях проживания. Это означает, что бремя доказывания как факта оказания услуг, так и их необходимости и рыночной стоимости лежит на истце (управляющей организации).

6. Правильное толкование пункта 18 Постановления Пленума № 22

Суд уточняет, что применение платы за услуги по управлению и содержанию общего имущества, установленной для предыдущего периода, допустимо в случае, если в последующий период не изменились перечень и стоимость необходимых для содержания многоквартирного дома работ и услуг. Это означает, что пункт 18 Постановления Пленума № 22 не предусматривает автоматического применения предыдущего тарифа, а допускает его применение только при условии неизменности перечня и стоимости услуг.

7. Анализ противоречия между первоначальным и уточнённым исковыми требованиями

Суд обращает внимание на существенное обстоятельство: первоначальный размер исковых требований, рассчитанный товариществом исходя из фактических расходов на содержание многоквартирного дома, составлял 468 110 руб. 95 коп., а уточнённый размер исковых требований, рассчитанный в соответствии с применением тарифа, установленного на 2019 год, – 775 911 руб. 37 коп. Это свидетельствует о том, что фактические расходы, понесённые товариществом на содержание многоквартирного дома в период с 2020 по 2022 годы, в соответствии с его собственным расчётом меньше, чем сумма денежных средств, которую товарищество рассчитало с применением тарифа, установленного решением общего собрания, оформленным протоколом от 4 марта 2019 г. Это означает, что применение тарифа 2019 года привело бы к взысканию суммы, превышающей фактические расходы, что противоречит принципу справедливости и экономической обоснованности.

8. Критика действий нижестоящих судов

Суд указывает, что суды не исследовали вопрос о том, какие фактические (реальные) услуги оказал истец в спорный период, являлись ли они объективно необходимыми для содержания многоквартирного дома и какова их рыночная стоимость. Между тем данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора о взыскании платы за услуги по содержанию общего имущества. Это означает, что нижестоящие суды допустили существенное нарушение норм процессуального права, не исследовав необходимые доказательства.

---

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Конкретный критерий, применённый к данному делу

Верховный Суд применил критерий фактического оказания объективно необходимых услуг и их рыночной стоимости, а не критерий автоматического применения предыдущего тарифа. При новом рассмотрении дела суду надлежит установить:

1. Какие фактические (реальные) услуги оказала управляющая организация в спорный период (2020–2022 годы);
2. Являлись ли эти услуги объективно необходимыми для надлежащего содержания многоквартирного дома;
3. Какова рыночная стоимость этих услуг;
4. Какова доля ответчика в общем имуществе дома и, соответственно, его доля в расходах.

Указания нижестоящему суду

При новом рассмотрении дела суду надлежит:

1. Учесть изложенное — применить правовую позицию Верховного Суда о необходимости доказывания фактического оказания объективно необходимых услуг;

2. Исследовать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование их доводов и возражений;

3. Установить размер платы на основании установленных обстоятельств, исходя из экономической обоснованности, целесообразности и разумности;

4. Принять законное и обоснованное решение на основе проведённого исследования.

Распределение обязанностей между участниками

• Управляющая организация (товарищество) обязана представить доказательства:
• фактического оказания услуг по содержанию и управлению общим имуществом;
• объективной необходимости этих услуг для надлежащего содержания дома;
• рыночной стоимости оказанных услуг;

• расчёта доли ответчика в общих расходах;

• Собственник помещения (ответчик) вправе:

• оспаривать факт оказания услуг;
• доказывать, что услуги не являлись объективно необходимыми;
• представлять доказательства о рыночной стоимости услуг;

• возражать против завышенной оценки услуг;

• Суд первой инстанции обязан:

• провести полное исследование доказательств;
• оценить доказательства по внутреннему убеждению;
• установить фактические обстоятельства;
• применить правовые нормы в соответствии с позицией Верховного Суда.

---

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Верховный Суд Российской Федерации определил:

1. Отменить: - решение Арбитражного суда Челябинской области от 17 февраля 2025 г.; - постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2025 г.; - постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20 ноября 2025 г.

2. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

3. Вступление в законную силу: Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трёхмесячный срок.

---

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС осуществляет принципиальный поворот в методологии применения жилищного законодательства. От формального подхода (автоматическое применение предыдущего тарифа при недействительности решения об установлении нового) суд переходит к субстанциальному подходу (доказывание фактического оказания объективно необходимых услуг и их рыночной стоимости). Это означает, что суды больше не могут механически применять пункт 18 Постановления Пленума № 22, а должны проводить глубокий анализ фактических обстоятельств дела.

2. Гармонизация с конституционно-правовой доктриной

Верховный Суд явно ссылается на постановление Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П, что свидетельствует о стремлении гармонизировать практику применения жилищного законодательства с конституционно-правовыми принципами защиты прав собственников. Это укрепляет позицию, согласно которой факт установления платы общим собранием не является абсолютным и может быть оспорен в суде, если услуги выходят за рамки объективно необходимых или явно завышены.

3. Последствия для управляющих организаций

Для управляющих организаций определение создаёт повышенные требования к доказыванию: - Необходимо вести детальный учёт фактически оказанных услуг; - Требуется документирование объективной необходимости каждой услуги; - Необходимо обоснование рыночной стоимости услуг; - При недействительности решения об установлении тарифа управляющая организация не может рассчитывать на автоматическое взыскание по предыдущему тарифу.

Вместе с тем определение защищает законные интересы управляющих организаций, подтверждая, что они имеют право на взыскание платы за фактически оказанные объективно необходимые услуги, даже если решение об установлении тарифа признано недействительным.

4. Последствия для собственников помещений

Для собственников помещений определение создаёт дополнительные гарантии защиты: - Они могут оспаривать не только размер платежей, установленный общим собранием, но и саму необходимость оказываемых услуг; - Они могут требовать доказывания рыночной стоимости услуг; - Они защищены от навязывания необоснованных услуг; - Они могут возражать против завышенной оценки услуг.

Однако определение не освобождает собственников от обязанности оплачивать объективно необходимые услуги, даже если решение об установлении тарифа признано недействительным.

5. Последствия для арбитражных управляющих и уполномоченных органов

Определение имеет значение для практики банкротства, поскольку в процедурах банкротства часто возникают споры о размере платежей за содержание имущества должника. Арбитражные управляющие и уполномоченные органы должны учитывать, что при оспаривании размера платежей суд будет требовать доказывания фактического оказания объективно необходимых услуг.

6. Анти-абузивные оговорки суда

Определение содержит явные анти-абузивные оговорки: - Исключение навязывания услуг: "в целях исключения навязывания управляющей организацией собственникам помещений услуг, в которых они в действительности не нуждаются"; - Контроль над рыночной стоимостью: суд вправе оценить доводы собственника "об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость"; - Контроль над объёмом услуг: суд вправе оценить доводы собственника "об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания".

Эти оговорки направлены на предотвращение злоупотреблений управляющих организаций и защиту интересов собственников.

7. Сферы применения позиции за пределами жилищного права

Хотя определение касается конкретно жилищного законодательства, его методологический подход может быть применён и в других сферах: - Договорное право: при определении размера платежей за услуги в отсутствие действительного соглашения сторон; - Корпоративное право: при определении размера взносов членов корпоративных организаций; - Административное право: при определении размера платежей за услуги, предоставляемые государственными и муниципальными организациями.

8. Влияние на практику применения Постановления Пленума № 22

Определение уточняет и ограничивает применение пункта 18 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22. Пункт 18 не предусматривает автоматического применения предыдущего тарифа, а допускает его применение только при условии неизменности перечня и стоимости услуг. Это означает, что суды должны проверять, действительно ли перечень и стоимость услуг не изменились, а не применять предыдущий тариф формально.

9. Принцип экономической обоснованности как центральный

Определение возводит принцип экономической обоснованности, целесообразности и разумности в ранг центрального критерия при определении размера платы за услуги. Это означает, что суды должны проводить экономический анализ и оценивать, действительно ли размер платежей соответствует фактическим расходам и рыночной стоимости услуг.

10. Значение для единообразия судебной практики

Определение СКЭС имеет высокое значение для унификации судебной практики по жилищным спорам. Оно устанавливает единый стандарт применения норм жилищного законодательства при определении размера платежей за услуги по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома в ситуациях, когда решения об установлении тарифов признаны недействительными.

---

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24 июня 2026 г. (№ 309-ЭС26-372) по делу № А76-31421/2023 представляет собой значительный вклад в развитие жилищного права и практики применения норм о содержании и управлении многоквартирными домами. Суд отвергает формальный подход к применению предыдущего тарифа при недействительности решения об установлении нового и устанавливает требование доказывания фактического оказания объективно необходимых услуг и их рыночной стоимости. Это обеспечивает справедливый баланс между интересами управляющих организаций (получение справедливой компенсации за фактически оказанные услуги) и интересами собственников помещений (защита от навязывания необоснованных услуг и завышенных платежей). Определение гармонизируется с позицией Конституционного Суда РФ и устанавливает единый стандарт применения жилищного законодательства в арбитражной практике.