ВС отклонил иск о признании недействующей методики расчета площади мансардных помещений

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ПО ДЕЛУ № АКПИ26-307

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер и дата: Дело № АКПИ26-307, решение от 14 июля 2026 г.

Инстанция: Верховный Суд Российской Федерации (первая инстанция по административному исковому заявлению о признании нормативного правового акта недействующим)

Состав суда: Судья Верховного Суда РФ Бугаков О.А. (докладчик); секретарь Герасимова А.А.; участие прокурора Генеральной прокуратуры РФ Слободина С.А.

Стороны: - Административный истец: Тимофеев Сергей Сергеевич (гражданин РФ, собственник жилого помещения) - Административный ответчик: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) — федеральный орган исполнительной власти - Заинтересованное лицо: Министерство юстиции Российской Федерации

Категория спора: Глава 21 КАС РФ — оспаривание нормативного правового акта (НПА) федерального органа исполнительной власти на предмет соответствия актам большей юридической силы

---

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований

Административный истец Тимофеев С.С. оспаривает пункт 13 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 (далее — Приказ № П/0393).

Конкретно оспариваются положения пункта 13 в части, устанавливающей, что площадь жилого помещения мансардного этажа при наклоне потолка от 45° и более определяется от 1,9 метра, а площадь с высотой менее 1,9 метра не учитывается (не включается).

Истец требует признать эти положения частично недействующими как противоречащие: - статье 4 Гражданского кодекса РФ (принцип правовой определенности); - части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ (определение общей площади жилого помещения); - статьям 8, 9 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (порядок ведения кадастра и реестра прав).

Обоснование требований

Фактические обстоятельства: - В 2021 году истец приобрел двухуровневую квартиру общей площадью 156,5 кв. м в многоквартирном доме - В состав квартиры входят две жилые комнаты на мансардном этаже с углом наклона потолка 60° - При постановке на кадастровый учет в 2020 году (по старой методике, приказ Минэкономразвития РФ от 1 марта 2016 г. № 90) площадь этих комнат составляла 31,1 кв. м - В 2024–2025 годах истец провел переустройство и перепланировку квартиры (разделение по горизонтали на две отдельные квартиры) - При переоформлении по новой методике (Требования Приказа № П/0393) площадь двух жилых комнат составила 17,9 кв. м — уменьшение на 13,2 кв. м

Доводы истца: 1. Изменение площади ранее учтенного и зарегистрированного объекта недвижимости без изменения его конструктива нарушает принцип правовой определенности и подрывает стабильность гражданского оборота и доверие к государственному кадастровому учету 2. Оспариваемые Требования имеют обратную силу, применяясь к объектам, поставленным на кадастровый учет до 1 января 2021 г. 3. Причинен имущественный ущерб вследствие снижения рыночной стоимости квартиры мансардного этажа 4. Нарушено право собственника на голосование на общем собрании собственников помещений в доме (количество голосов зависит от площади помещения)

Позиции сторон в судебном заседании

Представитель административного истца (Тимофеева З.А.) поддержала заявленные требования и просила их удовлетворить.

Представитель административного ответчика (Панфилова Н.В.) возражала против удовлетворения иска, указав, что Требования утверждены полномочным органом в пределах его компетенции и соответствуют действующему законодательству.

Заинтересованное лицо (Минюст России) направило письменный отзыв, поддерживая позицию Росреестра.

Прокурор Генеральной прокуратуры РФ Слободин С.А. полагал, что административный иск не подлежит удовлетворению.

Решение суда

Верховный Суд РФ отказал в удовлетворении административного иска в полном объеме.

---

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Дело затрагивает фундаментальное противоречие между:

1. Публичным интересом — унификацией методики определения площади жилых помещений мансардных этажей в целях государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обеспечением соответствия технических планов проектной документации и разрешениям на строительство

2. Частным интересом — защитой законных ожиданий собственника жилого помещения, который приобрел квартиру с определенной площадью, зарегистрированной в государственном реестре, и не ожидал, что при переоформлении документов в связи с перепланировкой площадь его помещения существенно уменьшится без изменения его физических характеристик

3. Толкованием материального права — соотношением между: - понятием «общая площадь жилого помещения» в Жилищном кодексе РФ (применяется для целей жилищного законодательства и государственного учета жилищного фонда) - методикой определения площади при кадастровом учете (применяется для целей государственной регистрации прав и ведения ЕГРН)

4. Процессуальными вопросами — применением принципа активной роли суда при проверке соответствия НПА актам большей юридической силы (ст. 14 КАС РФ) и распределением бремени доказывания при оспаривании НПА (ст. 62 КАС РФ)

---

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Соответствует ли пункт 13 Требований (в части установления порога высоты 1,9 метра для мансардных этажей при наклоне потолка 45° и более) статье 4 ГК РФ, части 5 статьи 15 ЖК РФ и статьям 8, 9 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости?

2. Имеют ли оспариваемые положения обратную силу и применяются ли они к объектам недвижимости, поставленным на кадастровый учет до 1 января 2021 г.?

3. Нарушает ли применение новой методики определения площади мансардных помещений при переоформлении документов в связи с перепланировкой принцип правовой определенности и защиты законных ожиданий собственника?

4. Имеется ли федеральный закон или иной НПА большей юридической силы, устанавливающий иные правила определения площади жилого помещения мансардного этажа при кадастровом учете?

---

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ исходит из того, что Требования, утвержденные Приказом № П/0393, соответствуют действующему законодательству Российской Федерации и не содержат противоречий актам большей юридической силы. Суд подчеркивает, что методика определения площади при кадастровом учете отличается от методики определения общей площади жилого помещения в целях жилищного законодательства, и это различие обусловлено разными целями и задачами этих систем учета. Оспариваемые положения не имеют обратной силы и применяются только к правоотношениям, возникшим после 1 января 2021 г., в том числе при переоформлении документов в связи с перепланировкой помещений.

B. Развёрнутое обоснование

1. Компетенция Росреестра на издание Требований

Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), правовую основу отношений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в этой сфере.

Часть 13 статьи 24 названного закона прямо устанавливает, что требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Таким органом является Росреестр — федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (согласно пункту 1 Положения о Росреестре, утвержденному постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457).

Вывод суда: Росреестр реализовал предоставленные ему полномочия в пределах компетенции, установленной законом.

2. Соблюдение процедуры издания и опубликования НПА

Приказ № П/0393 прошел необходимые процедуры: - Зарегистрирован в Минюсте России 16 ноября 2020 г. (регистрационный номер 60938) - Размещен на Официальном интернет-портале правовой информации 17 ноября 2020 г. - Процедура издания, введения в действие и опубликования соответствует Указу Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 и Правилам подготовки НПА федеральных органов исполнительной власти, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009

Вывод суда: Форма и порядок введения в действие НПА соблюдены надлежащим образом и не оспариваются истцом.

3. Различие между методикой определения площади при кадастровом учете и методикой определения общей площади в целях жилищного законодательства

Суд проводит четкое разграничение между двумя системами определения площади:

А) Жилищное законодательство (ЖК РФ): - Части 1, 5 статьи 15 ЖК РФ устанавливают, что объектами жилищных прав являются жилые помещения - Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас - Это понятие применяется для целей государственного учета жилищного фонда, цели и задачи которого отличаются от целей кадастрового учета

Б) Кадастровый учет (Закон о государственной регистрации недвижимости): - Статьи 8, 9 регламентируют правоотношения, связанные с ведением кадастра недвижимости и реестра прав - Пункт 9 части 4 статьи 8 предусматривает, что в ЕГРН вносятся сведения о площади объектов недвижимости - Требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости

Вывод суда: Указанное в ЖК РФ понятие «общая площадь» применяется в сфере жилищного законодательства, а не при кадастровом учете. Требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, в том числе при определении площади для целей реализации жилищных прав (часть 5 статьи 15 ЖК РФ) и при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 ЖК РФ).

4. Обоснование пункта 13 Требований правилами строительных норм

Оспариваемые положения пункта 13 Требований основаны на пункте А.2.2 приложения «А» к СП 54.13330.2016 (Свод правил «Здания жилые многоквартирные», утвержденный приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. № 883/пр), действовавших на дату утверждения Требований.

Эти же правила воспроизведены в действующем на момент рассмотрения дела СП 54.13330.2022 (приказ Минстроя России от 13 мая 2022 г. № 361/пр), согласно которому расстояния для определения площади помещения мансардного этажа измеряются на высоте наклонного потолка: - 1,6 м — при наклоне до 45° - 1,9 м — при наклоне 45° и более

Цель такого подхода: Сокращение потенциальных различий сведений о площади помещения в техническом плане по отношению к сведениям в проектной документации и (или) разрешении на строительство объекта капитального строительства.

Вывод суда: Требования согласуются с действующими строительными нормами и имеют объективное обоснование.

5. Отсутствие федерального закона, устанавливающего иные правила

Суд прямо указывает: «Вопреки доводам административного истца какого-либо федерального закона или иного нормативного правового акта большей юридической силы, который бы устанавливал иные правила определения площади жилого помещения мансардного этажа при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости, нежели закрепленные в пункте 13 Требований, не имеется».

Вывод суда: Истец не указал на конкретный НПА большей юридической силы, противоречащий оспариваемым положениям.

6. Отсутствие обратной силы у Требований

Суд подчеркивает, что Требования обратной силы не имеют и применяются к правоотношениям, связанным с осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, возникшим после 1 января 2021 г.

Однако суд указывает, что при выполнении кадастровых работ и подготовке технического плана новых помещений (в том числе при перепланировке) применению подлежат нормативные правовые акты (правила определения площадей), действующие на момент проведения кадастровых работ, в период проектирования и выполнения строительных работ по перепланировке помещения.

Вывод суда: Когда истец в 2024–2025 годах проводил перепланировку и переоформление документов, применялись Требования, действовавшие на тот момент.

7. Отсутствие требования о равенстве сумм площадей

Суд отклоняет довод истца о том, что сумма площадей образуемых помещений должна быть равна площади исходного помещения:

«Вопреки доводам административного истца действующим законодательством Российской Федерации, в том числе ЖК РФ, не установлено требование, предусматривающее, что сумма площадей образуемых помещений должна быть равна площади исходного помещения».

Согласно частям 1, 3 статьи 41 Закона о государственной регистрации недвижимости, при образовании двух и более объектов недвижимости в результате раздела или перепланировки государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Вывод суда: Законодательство не требует сохранения суммарной площади при перепланировке.

8. Соответствие Требований критериям правовой определенности

Суд констатирует, что оспариваемые нормативные положения изложены понятным и доступным образом, отвечают критериям правовой определенности, ясности и недвусмысленности правовой нормы, не допускают неоднозначного толкования при их применении.

Вывод суда: Требования не содержат неопределенности.

9. Применение критерия соответствия НПА актам большей юридической силы

Согласно пункту 1 части 2 статьи 215 КАС РФ, основанием для признания НПА недействующим полностью или в части является его несоответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Суд установил, что противоречия пункта 13 Требований в оспариваемой части действующему законодательству Российской Федерации и иным НПА, имеющим большую юридическую силу, не установлено.

Вывод суда: Критерий соответствия НПА актам большей юридической силы соблюден.

10. Отклонение довода о дискреционных полномочиях

Суд указывает, что фактически заявленные требования сводятся к несогласию с действующим нормативным правовым регулированием и отстаиванию позиции о внесении целесообразных, с точки зрения административного истца, изменений в Требования.

Согласно Закону о государственной регистрации недвижимости, это отнесено к дискреционным полномочиям Росреестра и не может служить правовым основанием для удовлетворения иска.

Вывод суда: Суд не может заменить дискреционное решение органа власти своим усмотрением.

---

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

В данном деле суд первой инстанции (Верховный Суд РФ) рассматривал дело по существу впервые, поэтому оценка ошибок нижестоящих судов отсутствует. Однако суд провел активную проверку соответствия оспариваемого НПА актам большей юридической силы в соответствии со статьей 14 КАС РФ (активная роль суда в административном судопроизводстве).

Суд самостоятельно: - Проанализировал соотношение между методиками определения площади в жилищном законодательстве и при кадастровом учете - Проверил соответствие Требований строительным нормам (СП 54.13330) - Установил, что федеральный закон не содержит требования о равенстве сумм площадей при перепланировке - Проверил соблюдение процедуры издания и опубликования НПА

---

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение: В удовлетворении административного исковогозаявления Тимофеева Сергея Сергеевича о признании частично недействующим пункта 13 требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393, отказать.

Судебные акты: Никакие судебные акты не отменены и не изменены (дело рассмотрено в первой инстанции).

Статус оспариваемого НПА: Пункт 13 Требований признан соответствующим действующему законодательству Российской Федерации и оставлен в силе.

Возможность обжалования: Решение может быть обжаловано в Апелляционную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

---

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий публичной власти при издании нормативных актов в сфере кадастрового учета

Решение подтверждает, что Верховный Суд РФ не будет отменять НПА, изданные полномочным органом в пределах его компетенции, только на основании несогласия граждан с содержанием этого акта. Суд проводит четкое разграничение между: - Проверкой соответствия НПА актам большей юридической силы (компетенция суда) - Оценкой целесообразности и эффективности НПА (дискреционные полномочия органа власти)

Это усиливает стабильность нормативного регулирования в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

2. Стандарт мотивированности административных решений в сфере кадастра

Решение устанавливает, что методика определения площади мансардных помещений должна быть обоснована: - Ссылкой на строительные нормы (СП 54.13330) - Целью сокращения различий между техническими планами и проектной документацией - Необходимостью унификации при кадастровом учете

Это требует от органов власти, издающих НПА в сфере кадастра, четкого обоснования методических подходов.

3. Контроль соответствия НПА вышестоящим актам в сфере недвижимости

Решение демонстрирует, что при проверке соответствия НПА суд: - Анализирует не только федеральные законы, но и подзаконные акты (строительные нормы, положения о компетенции органов) - Проверяет, имеется ли в законодательстве прямое требование, противоречащее оспариваемому положению - Не требует от истца доказывания соответствия (бремя доказывания распределяется в соответствии со ст. 62 КАС РФ)

4. Связь с конституционными гарантиями

Решение затрагивает следующие конституционные принципы:

А) Право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ): - Суд признает право граждан оспаривать НПА в судебном порядке - Однако суд не может удовлетворить иск, если НПА соответствует законодательству

Б) Принцип законности (ст. 15 Конституции РФ): - НПА должны соответствовать федеральным законам и иным актам большей юридической силы - Суд проверяет это соответствие активно (ст. 14 КАС РФ)

В) Защита собственности (ст. 35 Конституции РФ): - Решение признает, что изменение методики определения площади может повлиять на стоимость имущества - Однако это не является основанием для отмены НПА, если он соответствует законодательству

Г) Принцип правовой определенности (вытекает из ст. 1, 19 Конституции РФ): - Требования должны быть изложены ясно и недвусмысленно - Суд установил, что оспариваемые положения отвечают этому критерию

5. Применение позиции в смежных категориях публично-правовых споров

Позиция Верховного Суда РФ имеет значение для следующих категорий дел:

А) Оспаривание НПА в сфере жилищно-коммунального хозяйства (гл. 21 КАС РФ): - При оспаривании методик расчета площади жилых помещений для целей начисления коммунальных платежей - При оспаривании требований к определению площади при переустройстве и перепланировке

Б) Оспаривание решений и действий органов кадастрового учета (гл. 22 КАС РФ): - При оспаривании отказа в регистрации прав на основании несоответствия площади техническому плану - При оспаривании решений о снятии с учета или переоформлении документов

В) Споры о взыскании обязательных платежей (гл. 32 КАС РФ): - При взыскании налога на имущество физических лиц, рассчитываемого на основе площади помещения - При взыскании взносов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, зависящих от площади помещения

Г) Избирательные споры (гл. 24 КАС РФ): - При определении количества голосов собственников помещений на общем собрании в многоквартирном доме (как в данном деле)

6. Принцип защиты законных ожиданий

Решение затрагивает вопрос о защите законных ожиданий собственника, который приобрел квартиру с определенной площадью, зарегистрированной в государственном реестре. Суд признает, что: - Изменение методики определения площади может повлиять на интересы собственников - Однако это не является основанием для отмены НПА, если он соответствует законодательству - Защита законных ожиданий должна обеспечиваться через механизмы переходного периода, а не через отмену НПА

Это имеет значение для понимания баланса между стабильностью гражданского оборота и необходимостью совершенствования методик государственного учета.

7. Различие между материально-правовыми и процессуальными основаниями

Решение четко разграничивает: - Материально-правовые основания — соответствие Требований ГК РФ, ЖК РФ, Закону о государственной регистрации недвижимости - Процессуальные основания — соблюдение порядка издания и опубликования НПА, соответствие критериям правовой определенности

Оба вида оснований должны быть соблюдены для того, чтобы НПА считался действующим.

---

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Решение Верховного Суда РФ по делу № АКПИ26-307 представляет собой важный прецедент в области контроля над нормативными актами в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Суд установил, что:

1. Методика определения площади мансардных помещений при кадастровом учете отличается от методики определения общей площади в целях жилищного законодательства и это различие обоснованно целями и задачами каждой системы учета.

2. Требования, утвержденные Росреестром, соответствуют действующему законодательству и основаны на строительных нормах (СП 54.13330).

3. Суд не может отменить НПА только на основании несогласия граждан с его содержанием — необходимо установить противоречие актам большей юридической силы.

4. При переоформлении документов в связи с перепланировкой применяются Требования, действующие на момент проведения кадастровых работ, что не является применением обратной силы.

Решение усиливает стабильность нормативного регулирования в сфере кадастра и государственной регистрации прав, но одновременно подтверждает право граждан оспаривать НПА в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных КАС РФ.