ВС РФ: исполнитель оборонного заказа должен вступить в договор аренды, но без платежей на период контракта

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А40-284871/2024; Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС26-4766

Дата принятия: 1 сентября 2026 г. (резолютивная часть объявлена 26 августа 2026 г.)

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Якимов А.А. - Судьи: Грачева И.Л., Хатыпова Р.А. - Судья-докладчик: Якимов А.А.

Стороны спора: - Истец (кассант): Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ТУ Росимущества в городе Москве) — уполномоченный орган по управлению государственным имуществом - Ответчик (кассируемый): Федеральное государственное унитарное предприятие «Центральный научно-исследовательский институт черной металлургии им. И.П. Бардина» (ФГУП «ЦНИИчермет им. И.П. Бардина») — исполнитель государственного оборонного заказа

Категория спора: Гражданско-правовой спор о земельных отношениях, связанный с предоставлением земельного участка в пользование исполнителю государственного оборонного заказа

---

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003013:3461 (г. Москва, ул. Радио), находящийся в собственности Российской Федерации, предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Суперметалл» на основании договора аренды от 15 августа 2023 г. № 77-08/140 с множественностью лиц на стороне арендатора. На данном участке расположены три объекта недвижимого имущества, принадлежащие ФГУП «ЦНИИчермет им. И.П. Бардина» на праве хозяйственного ведения: нежилое помещение площадью 30 783,1 кв.м, нежилое здание площадью 12 308,5 кв.м и нежилое здание площадью 614,2 кв.м. ТУ Росимущества в городе Москве письмом от 4 июля 2024 г. направило ФГУП «ЦНИИчермет им. И.П. Бардина» проект дополнительного соглашения о вступлении в договор аренды с определением размера арендной платы. Предприятие отказалось подписать предложенный проект, ссылаясь на то, что оно выполняет научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы в рамках государственного оборонного заказа и имеет право на безвозмездное пользование земельным участком на срок исполнения государственного контракта.

Решения нижестоящих инстанций:

1. Арбитражный суд города Москвы (28 июля 2025 г.): Отказал в удовлетворении первоначального иска ТУ Росимущества об обязании заключить дополнительное соглашение о вступлении в договор аренды; удовлетворил встречный иск ФГУП «ЦНИИчермет им. И.П. Бардина» об обязании заключить договор безвозмездного пользования земельным участком на срок действия государственного контракта.

2. Девятый арбитражный апелляционный суд (22 октября 2025 г.): Оставил решение первой инстанции без изменения.

3. Арбитражный суд Московского округа (19 февраля 2026 г.): Оставил постановление апелляционного суда без изменения.

Основание передачи в коллегию: Кассационная жалоба ТУ Росимущества в городе Москве на решение и постановления нижестоящих инстанций, поданная со ссылкой на существенные нарушения судами норм материального права. Определением судьи ВС РФ от 16 июля 2026 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

---

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возник между двумя противоположными подходами к регулированию режима пользования неделимым земельным участком, находящимся в государственной собственности, на котором расположены здания и помещения, принадлежащие разным лицам на различных правах (собственность и хозяйственное ведение).

С одной стороны, нижестоящие суды исходили из того, что норма пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ Земельного кодекса РФ (предусматривающая безвозмездное пользование земельным участком исполнителями государственного оборонного заказа) является специальной по отношению к норме пункта 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ (устанавливающей обязательность договора аренды с множественностью лиц для неделимого участка). Суды пришли к выводу о необходимости оформления договора безвозмездного пользования вместо присоединения к договору аренды.

С другой стороны, ТУ Росимущества настаивало на том, что предприятие должно вступить в договор аренды с множественностью лиц, но с определением размера арендной платы с учётом статуса исполнителя государственного оборонного заказа.

Спор имеет принципиальное значение для практики земельных отношений в сфере государственного оборонного заказа, поскольку затрагивает вопрос о соотношении норм земельного законодательства, регулирующих режим пользования неделимыми публичными земельными участками, и норм, предусматривающих льготы для исполнителей государственного оборонного заказа.

---

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли норма пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ (о безвозмездном пользовании земельным участком исполнителями государственного оборонного заказа) специальной по отношению к норме пункта 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ (об обязательности договора аренды с множественностью лиц для неделимого участка)?

2. Должно ли ФГУП «ЦНИИчермет им. И.П. Бардина» вступить в договор аренды земельного участка с множественностью лиц или заключить отдельный договор безвозмездного пользования?

3. Каким образом должна определяться арендная плата при вступлении исполнителя государственного оборонного заказа в договор аренды неделимого земельного участка, находящегося в государственной собственности?

---

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отвергнул позицию нижестоящих судов о том, что норма пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ является специальной по отношению к норме пункта 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ. Суд установил, что эти нормы регулируют самостоятельные правоотношения и не находятся в соотношении общей и специальной норм. ФГУП «ЦНИИчермет им. И.П. Бардина» обязано вступить в договор аренды земельного участка с множественностью лиц, однако арендная плата в определённый период должна определяться с учётом наличия государственного контракта по государственному оборонному заказу, при котором плата не взимается на период исполнения контракта.

B. Развёрнутое обоснование

1. Принцип платности использования земли и исключения из него

Верховный Суд исходил из того, что подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В качестве одного из таких исключений земельное законодательство предусматривает возможность предоставления в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, установленных статьей 39¹⁰ ЗК РФ (подпункт 1 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ).

2. Содержание и смысл пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ

По смыслу пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ лица, непосредственно заключившие с государственным заказчиком государственный контракт по государственному оборонному заказу, имеют право на безвозмездное пользование соответствующим земельным участком, однако в этой норме не содержится указания на необходимость заключения договора безвозмездного пользования в качестве основания льготного землепользования. Норма устанавливает право на безвозмездность, но не предписывает конкретную форму оформления этого права.

3. Применение льготы в условиях исполнения государственного оборонного заказа

Учитывая, что ФГУП «ЦНИИчермет им. И.П. Бардина» является исполнителем государственного оборонного заказа и спорный земельный участок используется им для выполнения этого заказа, плата за пользование таким земельным участком на период исполнения государственного оборонного заказа взиманию не подлежит. Это следует из содержания пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ, которая связывает право на безвозмездность с фактом заключения государственного контракта и использованием участка для его исполнения.

4. Соотношение норм пункта 3 статьи 39²⁰ и пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ

Верховный Суд провел критический анализ позиции нижестоящих судов о том, что норма пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ является специальной по отношению к норме пункта 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ. Суд установил, что соотношение норм, предусмотренных пунктом 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ и пунктом 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ, не является соотношением общей и специальной нормы, поскольку они регулируют самостоятельные правоотношения.

Пункт 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ регулирует режим пользования неделимым публичным земельным участком, сформированным для эксплуатации здания или помещения, принадлежащих разным лицам на различных правах (собственность, оперативное управление, хозяйственное ведение). Эта норма императивно регламентирует, что такой участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендная плата в этом случае для лица, которому помещения принадлежат на праве оперативного управления, не может превышать размер земельного налога (подпункт 4 пункта 5 статьи 397 ЗК РФ).

5. Императивный характер режима аренды с множественностью лиц

Режим пользования неделимым публичным земельным участком, на котором расположены здания и помещения, принадлежащие разным лицам на различных правах, императивно регламентирован пунктом 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ. Это означает, что независимо от наличия иных оснований для льготного пользования (включая статус исполнителя государственного оборонного заказа), юридическая форма оформления прав на неделимый участок остаётся неизменной — это должен быть договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

6. Недопустимость одновременного заключения договора аренды и договора безвозмездного пользования

Верховный Суд указал, что избранный судами подход привел к заключению в отношении одного и того же участка, находящегося в публичной собственности, одновременно договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и договора безвозмездного срочного пользования, что противоречит законоположениям статьи 39²⁰ ЗК РФ. Такой подход не способствует разрешению возникшего между сторонами спора о надлежащем оформлении земельных отношений. Кроме того, учитывая срочность контракта по государственному оборонному заказу, этот подход не разрешает вопрос о юридическом оформлении землепользования по истечении срока действия контракта или при заключении аналогичного контракта.

7. Определение размера арендной платы с учётом льготы

Арендная плата по договору аренды в определённый период для предприятия должна определяться с учётом наличия заключённого государственного контракта по государственному оборонному заказу и положений пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ. В договоре должно быть указано, что на период с даты заключения государственного контракта на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, и до окончания исполнения указанного контракта арендная плата не взимается.

8. Недостаточность проверки условий договора нижестоящими судами

Верховный Суд отметил, что при разрешении первоначальных исковых требований ТУ Росимущества в городе Москве судами не проверялись предложенные условия договора, в том числе о размере арендной платы, подлежащей уплате при отсутствии льгот, об условиях и периоде освобождения от такой платы при наличии соответствующих оснований. Это свидетельствует о том, что суды не провели надлежащего анализа предложенных условий договора аренды.

---

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Верховный Суд установил, что суды трёх инстанций допустили существенные нарушения норм права, повлиявшие на исход дела. Эти нарушения заключались в неправильном определении соотношения норм пункта 3 статьи 39²⁰ и пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ, что привело к ошибочному выводу о необходимости оформления договора безвозмездного пользования вместо присоединения к договору аренды.

При новом рассмотрении дела суду надлежит: - Учесть изложенное в определении СКЭС - Установить условия присоединения предприятия к договору аренды - Разрешить первоначальные исковые требования ТУ Росимущества в городе Москве об обязании ФГУП «ЦНИИчермет им. И.П. Бардина» заключить дополнительное соглашение о вступлении в договор аренды

---

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

1. Отменить: - Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июля 2025 г. - Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2025 г. - Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 февраля 2026 г.

2. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы в части исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве.

3. Отказать в удовлетворении встречного искового требования Федерального государственного унитарного предприятия «Центральный научно-исследовательский институт черной металлургии им. И.П. Бардина» об обязании заключить договор безвозмездного пользования земельным участком.

Определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трёхмесячный срок.

---

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС демонстрирует отход от формального применения норм земельного законодательства к субстанциальному анализу их взаимодействия. Нижестоящие суды применили механический подход, квалифицировав норму пункта 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ как специальную и исключающую применение норм пункта 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ. Верховный Суд, напротив, провел глубокий анализ того, что эти нормы регулируют различные аспекты земельных отношений и не находятся в иерархическом соотношении.

2. Разграничение между формой оформления прав и содержанием правоотношения

Ключевое значение имеет разграничение между формой оформления прав на земельный участок (договор аренды с множественностью лиц) и содержанием правоотношения (размер и условия уплаты арендной платы). Верховный Суд установил, что форма оформления определяется императивной нормой пункта 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ и не может быть изменена, однако содержание договора (в частности, размер арендной платы) должно учитывать наличие льготы, предусмотренной пунктом 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ.

3. Принцип единства юридического оформления неделимого земельного участка

Определение утверждает принцип единства юридического оформления неделимого земельного участка, находящегося в государственной собственности и обремененного правами разных лиц. Недопустимо одновременное существование договора аренды с множественностью лиц и договора безвозмездного пользования в отношении одного и того же участка, так как это создает правовую неопределённость и затрудняет разрешение споров о землепользовании.

4. Применение льгот в рамках установленной формы оформления

Позиция Верховного Суда предполагает, что льготы, предусмотренные специальным законодательством (в данном случае — пункт 14 части 2 статьи 39¹⁰ ЗК РФ), должны применяться в рамках установленной законом формы оформления прав на земельный участок, а не служить основанием для замены этой формы на иную. Это означает, что исполнитель государственного оборонного заказа не может избежать присоединения к договору аренды с множественностью лиц, но может рассчитывать на освобождение от арендной платы на период исполнения контракта.

5. Последствия для исполнителей государственного оборонного заказа

Определение имеет существенные последствия для практики земельных отношений исполнителей государственного оборонного заказа: - Исполнители обязаны вступать в договоры аренды неделимых земельных участков, находящихся в государственной собственности, даже если на этих участках расположены их объекты недвижимого имущества - Они имеют право на освобождение от арендной платы на период исполнения государственного контракта, но это освобождение должно быть оформлено в виде условия договора аренды, а не отдельного договора безвозмездного пользования - По истечении срока действия государственного контракта исполнители обязаны уплачивать арендную плату на общих основаниях (или в размере земельного налога, если применимо)

6. Последствия для уполномоченных органов по управлению государственным имуществом

Для ТУ Росимущества и аналогичных органов определение устанавливает: - Право требовать от исполнителей государственного оборонного заказа вступления в договоры аренды неделимых земельных участков - Обязанность предусматривать в договорах условия об освобождении от арендной платы на период исполнения государственного контракта - Необходимость надлежащего оформления таких условий в договоре, включая указание на период освобождения и размер платежей после окончания контракта

7. Гармонизация с принципом платности использования земли

Определение гармонизирует принцип платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) с системой льгот, предусмотренных земельным законодательством. Льготы не отменяют принцип платности, а лишь устанавливают исключения из него на определённый период и при определённых условиях. Это обеспечивает баланс между интересами государства (получение платежей за использование земли) и интересами исполнителей государственного оборонного заказа (освобождение от платежей на период исполнения контракта).

8. Анти-абузивная оговорка: недопустимость обхода норм о множественности лиц

Определение содержит анти-абузивную оговорку, направленную против попыток обхода норм пункта 3 статьи 39²⁰ ЗК РФ путём заключения отдельного договора безвозмездного пользования вместо присоединения к договору аренды. Суд указал, что такой подход противоречит законоположениям и не способствует разрешению споров о надлежащем оформлении земельных отношений.

9. Применение позиции за пределами государственного оборонного заказа

Хотя определение касается конкретной ситуации с исполнителем государственного оборонного заказа, его методологическое значение выходит за эти пределы. Позиция Верховного Суда о разграничении между формой оформления прав и содержанием правоотношения, а также о недопустимости одновременного существования договора аренды и договора безвозмездного пользования в отношении одного участка, применима к другим категориям земельных отношений, где возникают аналогичные вопросы о соотношении норм земельного законодательства.

10. Значение для практики арбитражных судов

Определение устанавливает чёткий критерий для разрешения споров о земельных отношениях исполнителей государственного оборонного заказа: суды должны проверять не только наличие оснований для льготного пользования, но и надлежащее оформление этих оснований в договоре, включая указание на период освобождения от платежей и размер платежей после окончания периода льготы. Это требует от судов более активного участия в разрешении споров и проверки предложенных условий договора.