Гражданка Ю.Н. Чистякова оспорила в Конституционном Суде часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Норма ограничивает ответственность застройщика тремя процентами от цены договора при требованиях о соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов на устранение недостатков, уплате неустойки, процентов и возмещении убытков. В деле заявительницы суды ограничили взысканную с застройщика сумму расходов на устранение недостатков объекта именно этим лимитом. По мнению заявительницы, норма ограничивает ответственность застройщика и допускает применение с обратной силой, что нарушает статьи 19 (часть 1), 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции РФ. Проблема временного действия связана с изменениями, внесёнными Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ. Речь идёт о договорах, заключённых до вступления этого закона в силу, и о решениях, вынесенных после 1 января 2025 года.
Определением № 2293-О от 22 июля 2026 года Конституционный Суд отказал в принятии жалобы, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» о допустимости. Вместе с тем Суд указал, что норма в обозначенных в жалобе аспектах не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявительницы. Она призвана обеспечить баланс прав и законных интересов участников отношений в долевом строительстве и не ограничивает возможность использовать иные, не денежные способы защиты, предусмотренные законом и договором.
КС сослался на Постановление от 14 апреля 2026 года № 24-П. Новый порядок определения размера неустоек (штрафов, пеней) применяется ко всем договорам долевого участия, в том числе заключённым до вступления изменяющего закона в силу, но только на будущее. За прошлый период применяется прежний порядок расчёта. Эти позиции распространяются и на подобные нормы. Суды, выявив такие признаки, не вправе оставить это без внимания (Постановления от 26 апреля 2016 года № 13-П, от 13 декабря 2022 года № 54-П и др.).
Отдельно КС выявил смысл части 4 статьи 10: она не связывает возникновение прав и обязанностей сторон договора с моментом вынесения судебного решения. Поэтому норма не предрешает своего применения во всех случаях, когда решение об удовлетворении перечисленных требований выносится после 1 января 2025 года. Момент применения ограничения определяется с учётом особенностей конкретных обязательств, поведения сторон, наличия или отсутствия признаков злоупотребления правом и иных значимых обстоятельств.
Оценка обоснованности судебных постановлений по делу заявительницы, как и проверка нормы на соответствие другим федеральным законам, не относится к компетенции КС (статья 125 Конституции РФ, статья 3 ФКЗ о Конституционном Суде). Определение окончательно и обжалованию не подлежит.
Аналитическая карточка
I. РЕКВИЗИТЫ АКТА
Вид и номер акта: Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 2293-О от 22 июля 2026 года
Заявитель: Гражданка Чистякова Юлия Николаевна
Повод и основание к рассмотрению: Жалоба гражданки на нарушение конституционных прав частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Оспариваемые нормы: - Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ — устанавливает ограничение ответственности застройщика в размере трёх процентов от цены договора участия в долевом строительстве при удовлетворении требований участника в связи с нарушением требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав объекта элементов отделки, а также при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов на устранение недостатков, об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков
II. ФАБУЛА И ПОВОД ОБРАЩЕНИЯ
Апелляционным определением суда общей юрисдикции, с которым согласились суды кассационной инстанции, было изменено решение суда первой инстанции в части размера взысканной с застройщика суммы расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства. Размер взыскания был ограничен тремя процентами от цены договора участия в долевом строительстве со ссылкой на часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ.
Заявительница усматривает в оспариваемой норме нарушение своих конституционных прав, полагая, что норма: - ограничивает ответственность застройщика в части возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства; - допускает применение с обратной силой.
Конституционные права, которые заявительница считает нарушенными: - статья 19 (часть 1) Конституции РФ (равенство перед законом и судом); - статья 45 (часть 2) Конституции РФ (право на судебную защиту); - статья 46 (часть 1) Конституции РФ (право на справедливое судебное разбирательство).
Заявительница также ссылается на пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ.
III. КОНСТИТУЦИОННО-ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА
Конституционно-правовой конфликт заключается в столкновении между:
-
Правом участника долевого строительства на полное возмещение убытков и расходов (гарантируемым статьями 19, 45, 46 Конституции РФ и принципом ответственности за нарушение обязательств);
-
Необходимостью обеспечения баланса прав и законных интересов участников отношений в сфере долевого строительства (интересы застройщиков, стабильность рынка долевого строительства).
Дополнительно возникает проблема временного действия норм: применяется ли ограничение ответственности, установленное Федеральным законом № 482-ФЗ от 26 декабря 2024 года, к правоотношениям, возникшим из договоров, заключённых до вступления этого закона в силу, и в частности к судебным решениям, вынесенным после 1 января 2025 года.
IV. ВОПРОС, РАЗРЕШАЕМЫЙ КС РФ
Соответствует ли часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 482-ФЗ от 26 декабря 2024 года) Конституции Российской Федерации, в частности статьям 19 (часть 1), 45 (часть 2) и 46 (часть 1), в аспекте: - ограничения ответственности застройщика в размере трёх процентов от цены договора при возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства; - применения указанного ограничения к правоотношениям, возникшим из договоров, заключённых до вступления закона в силу, при вынесении судебного решения после 1 января 2025 года?
V. ПОЗИЦИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА
A. Итоговый вывод
Конституционный Суд Российской Федерации отказал в принятии жалобы к рассмотрению, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба признается допустимой.
При этом Суд пришёл к выводу, что оспариваемая норма не может расцениваться в качестве нарушающей в обозначенных в жалобе аспектах конституционные права заявительницы, и указал на правовую позицию, выраженную в Постановлении КС РФ от 14 апреля 2026 года № 24-П, которая распространяет своё действие на подобные нормы.
B. Развёрнутое обоснование
1. Конституционность ограничения ответственности застройщика как средства обеспечения баланса интересов
Конституционный Суд констатирует, что оспариваемая норма призвана обеспечить баланс прав и законных интересов участников соответствующих отношений при рассмотрении требований участника долевого строительства.
Суд отмечает, что норма не ограничивает право участника долевого строительства воспользоваться иными, не относящимися к денежным, способами защиты, предусмотренными законом и договором. Это означает, что ограничение в три процента применяется только к денежным требованиям (соразмерное уменьшение цены договора, возмещение расходов, неустойка, проценты, убытки в денежной форме), но не исключает возможность иных способов защиты прав участника.
2. Правовая позиция КС РФ о временном действии норм (Постановление № 24-П от 14 апреля 2026 года)
Суд ссылается на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2026 года № 24-П, в котором была выражена правовая позиция о применении норм во времени.
Согласно этой позиции:
-
Указание в законе о применении норм изменяемого закона при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу изменяющего закона, очевидным образом предполагает, что новый порядок применяется хотя и ко всем договорам участия в долевом строительстве (в том числе заключённым до дня вступления в силу изменяющего закона), но лишь на будущее — со дня вступления изменяющего закона в силу.
-
При определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок их расчета.
3. Распространение правовой позиции КС РФ на подобные нормы
Конституционный Суд указывает, что суд общей юрисдикции или арбитражный суд, выявив в процессе рассмотрения конкретного дела признаки того, что на подлежащие применению нормы распространяется правовая позиция КС РФ, ранее сформулированная в отношении этих же норм в связи с их применением к схожим или иным отношениям или в отношении подобных им норм, не вправе оставить это обстоятельство без внимания (ссылка на постановления от 26 апреля 2016 года № 13-П, от 13 декабря 2022 года № 54-П и др.).
Суд заключает, что содержащиеся в Постановлении № 24-П позиции распространяют своё действие на нормы, подобные тем, в отношении которых Конституционным Судом Российской Федерации было дано конституционно-правовое истолкование.
4. Истолкование момента применения ограничения ответственности
Конституционный Суд устанавливает, что часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ не связывает момент возникновения прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве с моментом вынесения судебного решения об удовлетворении упомянутых в этой норме требований.
Таким образом, норма не предрешает её применение во всех случаях, когда решение суда об удовлетворении соответствующих требований выносится после 1 января 2025 года.
По смыслу правовой позиции, выраженной в Постановлении № 24-П, момент применения ограничения определяется исходя из: - особенностей конкретных обязательств; - поведения сторон соответствующих правоотношений; - наличия или отсутствия в их действиях (бездействии) признаков злоупотребления правом; - иных имеющих значение обстоятельств.
5. Пределы компетенции Конституционного Суда
Конституционный Суд подчёркивает, что оценка обоснованности судебных постановлений по конкретному делу с участием заявительницы, а также проверка оспариваемой нормы на предмет её соответствия нормам других федеральных законов не относятся к компетенции КС РФ, закреплённой в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».
VI. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
Резолюция
Конституционный Суд Российской Федерации определил:
-
Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Чистяковой Юлии Николаевны, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
-
Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.
Правовые последствия
Для конкретного дела заявительницы: - Отказ в принятии жалобы означает, что судебные постановления, вынесенные по её делу, остаются в силе. Пересмотр этих решений возможен только в общем порядке кассационного или надзорного производства, но не на основании конституционной жалобы.
Для судов общей юрисдикции и арбитражных судов: - Суды должны учитывать правовую позицию, выраженную в Постановлении КС РФ от 14 апреля 2026 года № 24-П, при применении части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ к конкретным делам. - При определении момента применения ограничения ответственности в три процента суды должны исходить из особенностей конкретных обязательств, поведения сторон, наличия признаков злоупотребления правом и иных имеющих значение обстоятельств, а не только из даты вынесения судебного решения.
Для правоотношений, возникших из договоров, заключённых до 26 декабря 2024 года: - Ограничение ответственности в три процента применяется только к правам и обязанностям, возникшим после 1 января 2025 года. - При определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период до 1 января 2025 года, должен применяться прежний порядок их расчета.
VII. ЗНАЧЕНИЕ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ
1. Влияние на правоприменение
Определение КС РФ, хотя и оформлено как отказ в принятии жалобы, содержит важное уточнение правовой позиции, выраженной в Постановлении № 24-П, которое распространяется на все подобные нормы, ограничивающие ответственность в сфере долевого строительства.
Суды должны применять часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ не механически (по дате вынесения решения), а с учётом конкретных обстоятельств возникновения и исполнения обязательств, что требует более дифференцированного подхода к определению момента применения ограничения.
2. Связь с ранее выраженными позициями КС РФ
Определение развивает и конкретизирует правовую позицию, выраженную в Постановлении КС РФ от 14 апреля 2026 года № 24-П, и ссылается на более ранние постановления (от 26 апреля 2016 года № 13-П, от 13 декабря 2022 года № 54-П), устанавливающие принцип, что суды должны учитывать правовые позиции КС РФ, выраженные в отношении подобных норм.
Это демонстрирует преемственность и развитие конституционно-правовой доктрины в области защиты прав участников долевого строительства при одновременном обеспечении баланса интересов.
3. Гарантии конституционных прав
Определение усиливает гарантии статей 19 (часть 1), 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции РФ путём:
-
Подтверждения принципа равенства перед законом: ограничение ответственности применяется одинаково ко всем участникам долевого строительства, но с учётом конкретных обстоятельств;
-
Обеспечения права на судебную защиту: суды не могут механически применять трёхпроцентный лимит, игнорируя конкретные обстоятельства дела и правовые позиции КС РФ;
-
Гарантии справедливого судебного разбирательства: требование учитывать особенности обязательств, поведение сторон, признаки злоупотребления правом обеспечивает индивидуализированный подход к каждому делу.
4. Предписания законодателю
Определение не содержит прямых предписаний федеральному законодателю об изменении регулирования. Однако косвенно указывает на необходимость:
-
Уточнения в законодательстве о долевом строительстве момента применения ограничений ответственности при изменении законодательства;
-
Более чёткого определения критериев, по которым суды должны дифференцировать применение ограничений в зависимости от времени возникновения обязательств.
5. Сферы применения позиции за пределами конкретного дела
Правовая позиция, содержащаяся в определении, применима к:
-
Всем нормам, ограничивающим ответственность в сфере долевого строительства, которые были изменены Федеральным законом № 482-ФЗ;
-
Аналогичным ограничениям ответственности в других сферах гражданского права, где законодатель устанавливает пределы возмещения убытков или других денежных требований;
-
Вопросам временного действия норм, когда закон изменяет размер ответственности и применяется к правоотношениям, возникшим до его вступления в силу.
Суды должны применять принцип, согласно которому новые ограничения ответственности действуют только на будущее (в отношении прав и обязанностей, возникших после вступления закона в силу), а не ретроактивно, что соответствует конституционному принципу недопустимости обратного действия законов, ухудшающих положение граждан.