ВС РФ запретил применять повышающие коэффициенты к земельному налогу девелоперов

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОПРЕДЕЛЕНИЯ СКЭС ВС РФ № 306-ЭС26-9423

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А65-42007/2024; Определение СКЭС ВС РФ № 306-ЭС26-9423

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 14 октября 2026 г.; полный текст изготовлен 15 октября 2026 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Завьялова Т.В. - Судьи: Антонова М.К., Грачева И.Л.

Стороны спора: - Истец (кассант): Общество с ограниченной ответственностью «Корнер Констракшн-1» (налогоплательщик, коммерческая организация — девелопер) - Ответчик: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 4 по Республике Татарстан (налоговый орган) - Соответчик: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 6 по Республике Татарстан (налоговый орган по месту нахождения земельных участков) - Третье лицо (не заявляющее самостоятельных требований): Управление Федеральной налоговой службы по Республике Татарстан

Категория спора: Налоговый спор (земельный налог); обособленный спор в сфере налогообложения

---

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула:

ООО «Корнер Констракшн-1» владеет на праве собственности земельными участками в городе Казани с видами разрешённого использования: «Для индивидуального жилищного строительства» (код ВРИ-2.1) и «Индивидуальные блоки в блокированных жилых домах (индивидуальные дома блокированной жилой застройки) не более 6 блоков» (код ВРИ-2.3). На этих участках общество осуществляет строительство коттеджного поселка со всеми коммуникациями в целях последующей реализации построенных объектов гражданам, используя земельные участки как активы в предпринимательской деятельности для получения прибыли. Межрайонная ИФНС № 4 направила сообщение от 28 марта 2024 г. № 4266763 об исчисленных суммах земельного налога за 2023 год, применив к участкам повышающие коэффициенты 2 и 4 к ставке 1,5 процента (в отношении участков ВРИ-2.1) и ставку 1,5 процента (в отношении участков ВРИ-2.3). Налогоплательщик не согласился с исчислением и обратился в вышестоящие налоговые органы, затем в суд.

Решения нижестоящих инстанций:

1. Арбитражный суд Республики Татарстан (16 мая 2025 г.): Отказал в удовлетворении требований общества о признании незаконным сообщения налогового органа в части исчисления земельного налога. Суд пришёл к выводу о правомерности применения налоговым органом ставки 1,5 процента и повышающих коэффициентов 2 и 4, исходя из того, что земельные участки, приобретённые для индивидуального жилищного строительства и используемые юридическими лицами в предпринимательской деятельности, подлежат налогообложению по максимальной ставке 1,5 процента с применением указанных коэффициентов согласно пункту 15 статьи 396 НК РФ.

2. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (09 февраля 2026 г.): Оставил решение первой инстанции без изменения, подтвердив правомерность применения налоговым органом ставки 1,5 процента и коэффициентов 2 и 4. Суд учёл, что виды разрешённого использования ВРИ-2.1 и ВРИ-2.3 входят в состав обобщённого вида «Жилая застройка» (ВРИ-2.0), что исключает возможность применения льготной ставки в отношении участков, используемых для коммерческих целей.

3. Арбитражный суд Поволжского округа (04 июня 2026 г.): Оставил судебные акты нижестоящих инстанций без изменения.

Основание передачи в коллегию:

Кассационная жалоба ООО «Корнер Констракшн-1» на решение первой инстанции, постановления апелляционной и кассационной инстанций. Общество ссылалось на существенные нарушения судами норм материального права. Определением судьи Завьяловой Т.В. от 17 сентября 2026 г. жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

---

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между интересами налогоплательщика (коммерческой организации, осуществляющей жилищное строительство в предпринимательских целях) и налогового органа по вопросу о правомерности применения повышающих коэффициентов 2 и 4 к максимальной налоговой ставке 1,5 процента в отношении земельных участков, приобретённых для индивидуального жилищного строительства и используемых юридическими лицами в предпринимательской деятельности.

Конфликт норм: пункт 1 статьи 394 НК РФ (в редакции, действующей с 1 января 2020 г.) исключил коммерческие организации из числа субъектов, имеющих право применять пониженную ставку 0,3 процента по участкам для индивидуального жилищного строительства, предусмотрев для них максимальную ставку 1,5 процента. Однако пункт 15 статьи 396 НК РФ, регламентирующий повышающие коэффициенты 2 и 4, не был скорректирован и продолжал применяться к ставке 1,5 процента, что привело к исчислению налога исходя из 3 и 6 процентов кадастровой стоимости соответственно — существенно превысив установленный законом максимум.

Дело имеет принципиальное значение в связи с: - Правовой неопределённостью в применении повышающих коэффициентов после изменения налогового законодательства в 2020 году; - Конфликтом практик между налоговыми органами и судами по вопросу о допустимости применения коэффициентов к ставке 1,5 процента; - Позицией Конституционного Суда РФ (Постановление № 52-П от 21 июля 2026 г.), признавшей пункты 1 статьи 394 и 15 статьи 396 НК РФ не соответствующими Конституции РФ в части, порождающей правовую неопределённость; - Вопросом о применении пониженной ставки к земельным участкам с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка» (ВРИ-2.3), который ранее не был чётко разрешён судебной практикой.

---

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Правомерно ли применение повышающих коэффициентов 2 и 4 (пункт 15 статьи 396 НК РФ) к максимальной налоговой ставке 1,5 процента в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства и используемых коммерческими организациями в предпринимательской деятельности, в свете положений пункта 1 статьи 394 НК РФ (в редакции, действующей с 1 января 2020 г.) и Постановления Конституционного Суда РФ № 52-П от 21 июля 2026 г.?

2. Распространяется ли исключение из применения пониженной налоговой ставки на земельные участки с видом разрешённого использования «Индивидуальные блоки в блокированных жилых домах» (ВРИ-2.3), если такое строительство осуществляется коммерческой организацией в предпринимательских целях?

---

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что применение повышающих коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5 процента в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, используемых коммерческими организациями в предпринимательской деятельности, не соответствует целям налогового законодательства и порождает правовую неопределённость. Суд указал, что законодатель, исключив коммерческие организации из числа субъектов, имеющих право на пониженную ставку 0,3 процента (с 1 января 2020 г.), не скорректировал пункт 15 статьи 396 НК РФ, что привело к исчислению налога исходя из 3 и 6 процентов кадастровой стоимости, существенно превысив установленный максимум. Суд также установил, что исключение из применения пониженной ставки распространяется и на земельные участки с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка» (ВРИ-2.3), если такое строительство осуществляется в предпринимательских целях.

B. Развёрнутое обоснование

1. Законодательное регулирование земельного налога и его изменение в 2020 году

Согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Пункт 1 статьи 389 НК РФ определяет объект налогообложения — земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введён налог.

Пункт 1 статьи 394 НК РФ в редакции, действующей в рассматриваемый налоговый период (2023 год), устанавливает, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать: - 0,3 процента в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) для жилищного строительства, за исключением участков, приобретённых (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства и используемых в предпринимательской деятельности; - 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

До 1 января 2020 года статья 394 НК РФ предусматривала максимальную ставку 0,3 процента для участков, приобретённых для жилищного строительства, и 1,5 процента для прочих участков. Федеральным законом от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ из сферы действия льготной ставки 0,3 процента исключены участки для индивидуального жилищного строительства, используемые в предпринимательской деятельности. Таким образом, законодатель дифференцировал ставки исходя из вида разрешённого использования и категории земельного участка, связывая пониженную ставку с государственной поддержкой граждан, осуществляющих строительство для удовлетворения собственных жилищных нужд, а не с извлечением прибыли.

С 1 января 2020 года коммерческие организации, в том числе девелоперы, земельные банки и инвесторы, лишились права применять ставку 0,3 процента по участкам для индивидуального жилищного строительства, даже если они возводят на них объекты для последующей реализации гражданам.

2. Судебная практика ВС РФ по применению пониженной ставки коммерческими организациями

Правовая позиция об утрате коммерческими организациями после 1 января 2020 года права применять пониженную ставку налога 0,3 процента закреплена в: - Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утверждённом Президиумом ВС РФ 19 июля 2023 г. (пункт 24); - Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025), утверждённом Президиумом ВС РФ 22 декабря 2025 г. (пункт 26).

Суд также ссылается на Определение СКЭС ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 305-ЭС22-27530 по делу № А41-94065/2021, в котором сформулирована позиция о том, что начиная с 2020 года воля законодателя направлена на предоставление государственной поддержки непосредственно гражданам, осуществляющим строительство для удовлетворения собственных нужд, связанных с проживанием, а коммерческие организации исключены из числа субъектов, которые вправе применять пониженную ставку налога в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства.

3. Проблема применения повышающих коэффициентов к ставке 1,5 процента

Пункт 15 статьи 396 НК РФ предусматривает: - Исчисление суммы налога с учётом коэффициента 2 в течение трёх лет начиная с даты государственной регистрации прав на земельные участки, приобретённые (предоставленные) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами), вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости; - Исчисление суммы налога с учётом коэффициента 4 в течение периода, превышающего три года с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Суд установил критическую проблему: до 2020 года эти коэффициенты применялись исключительно к льготной ставке 0,3 процента, обеспечивая эффективную ставку не выше 1,2 процента (0,3 × 4 = 1,2%), в пределах максимального порога статьи 394 НК РФ. Применение же коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5 процента после 1 января 2020 года привело к исчислению налога исходя из 3 процентов (1,5 × 2) и 6 процентов (1,5 × 4) кадастровой стоимости соответственно, что существенно превысило установленный законом максимум без очевидной связи с увеличением возможности извлечения выгоды от использования земли.

4. Позиция Конституционного Суда РФ и её применение

По жалобе ООО «Корнер Казань» Конституционный Суд Российской Федерации Постановлением № 52-П от 21 июля 2026 г. признал пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они порождают правовую неопределённость и противоречивую практику применения повышающих коэффициентов к ставке 1,5 процента в отношении участков для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности. КС РФ указал, что такие законодательные решения нуждаются в самостоятельном обосновании и не могут сводиться исключительно к целям увеличения бюджетных поступлений.

Особенности исполнения решения КС РФ: Постановление № 52-П не имеет обратной силы, действует на будущее время и не является основанием для пересмотра исполненных налогоплательщиками обязательств по уплате земельного налога за предшествующие вынесению Постановления налоговые периоды и текущий налоговый период, за исключением налоговых обязательств заявителя и налогоплательщиков, обратившихся до вынесения указанного Постановления за судебной защитой, дела или жалобы которых на указанный момент поданы и (или) находятся на рассмотрении (изучении) судов (в том числе максимально высокой для данной категории дел инстанции).

При рассмотрении таких дел (жалоб) следует учитывать, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах подлежат толкованию в пользу налогоплательщиков (пункт 7 статьи 3 НК РФ).

5. Применение позиции КС РФ к данному делу

Поскольку общество своевременно обратилось за судебной защитой в арбитражные суды до принятия Постановления КС РФ и к моменту его принятия не исчерпало все средства защиты, сохранив право на обжалование судебных актов в Верховный Суд РФ, и реализовало это право путём подачи в установленные законом сроки жалобы в СКЭС, принятые по делу решения арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций в части выводов о необходимости применения повышающих коэффициентов к максимальной ставке по земельному налогу подлежат отмене как основанные на толковании норм, не обеспечивающем правовой определённости.

6. Анализ применения пониженной ставки к земельным участкам с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка» (ВРИ-2.3)

Цель предоставления льготы: Устанавливая пониженную налоговую ставку в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) для жилищного строительства, законодатель исходил из необходимости поощрения возведения жилья путём создания более выгодных финансовых условий ведения строительства.

Определение объекта индивидуального жилищного строительства: Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Определение дома блокированной застройки: Пункт 40 статьи 1 ГрК РФ устанавливает, что домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Формальное несовпадение признаков: При буквальном прочтении дом блокированной застройки не отвечает признаку «отдельно стоящего здания», закреплённому в определении объекта индивидуального жилищного строительства.

Субстанциальный подход суда: Вместе с тем при разрешении налоговых споров определяющее значение имеет не формальное совпадение всех технических признаков здания, расположенного на земельном участке, а экономическая и правовая цель предоставления льготы. В ином случае вопреки пунктам 1 и 3 статьи 3 НК РФ не обеспечивалось бы равенство налогообложения, суть которого состоит в установлении сходных условий налогообложения для плательщиков, положение которых является по существу одинаковым, и одновременно в недопустимости установления произвольных различий в условиях налогообложения для налогоплательщиков, между которыми отсутствуют существенные различия.

7. Природа налоговых льгот и их адресатов

По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 21 и пункта 1 статьи 56 НК РФ налоговые льготы выступают формой имущественной поддержки отдельных категорий субъектов экономического оборота (государственной помощи) и признаются оправданным исключением из принципа всеобщности и равенства налогообложения в той мере, в какой это позволяет налогоплательщику эффективно распорядиться оставшимися после налогообложения финансовыми ресурсами и одновременно обеспечить удовлетворение лежащего в основе предоставления льготы публичного интереса, связанного со стимулированием деятельности отдельных отраслей экономики, улучшением социально-экономического положения территорий и т.п.

Принцип обоснованности круга адресатов льгот: Законодательно установленный круг адресатов налоговых льгот — как в форме освобождения от уплаты налога отдельных категорий плательщиков, так и в форме установления пониженных ставок налога или возможности уменьшения налогооблагаемой базы — не может быть произвольным и согласно пункту 3 статьи 3 НК РФ должен иметь под собой экономическое основание.

8. Функциональная и экономическая эквивалентность объектов индивидуального жилищного строительства и домов блокированной застройки

Общие цели и функциональные характеристики: В целях налогообложения объекты индивидуального жилищного строительства и дома блокированной застройки имеют общие цели и функциональные характеристики, поскольку они: - предназначены для проживания граждан; - удовлетворяют бытовые и иные нужды, связанные с проживанием; - предполагают обособленное использование каждым собственником своего жилого блока с земельным участком.

Конструктивные и юридические особенности блокированной застройки: Каждый блок дома блокированной застройки представляет собой: - конструктивно и юридически обособленный объект; - имеет отдельный вход; - располагается на обособленном земельном участке; - имеет самостоятельные инженерные коммуникации.

Такому объекту не свойственны признаки многоквартирного дома, такие как помещения, предназначенные для обслуживания более чем одного блока (лестничные площадки, лифты, межквартирные коридоры, технические этажи и иные аналогичные элементы). Основным назначением такого блока является обеспечение проживания одной семьи, что соответствует сути индивидуального жилищного строительства.

Незначимость различий в оформлении и архитектуре: Возможные различия в оформлении документов для застройки таких участков, вытекающие из положений градостроительного законодательства, различия в архитектурных решениях, применяемых в случаях блокированной жилой застройки и строительства отдельных домов, при том, что в обоих названных случаях застройка осуществляется в целях удовлетворения индивидуальной потребности в жилых домах, но не массового удовлетворения потребности граждан в жилье, не являются значимыми для целей налогообложения. Эти различия не указывают ни на разную способность к уплате налога коммерческими владельцами соответствующих земельных участков (пункт 1 статьи 3 НК РФ), ни на наличие особых экономических и правовых целей для предоставления государственной поддержки в форме льготных условий налогообложения владельцам земельных участков, предназначенных для блокированной жилой застройки (пункт 1 статьи 56 НК РФ).

9. Вывод о распространении исключения на блокированную застройку

С учётом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу о том, что воля законодателя при установлении пониженной ставки земельного налога направлена на поддержку жилищного строительства как такового, реализуемого гражданами для личных нужд, вне зависимости от особенностей планировочного решения, будь то отдельно стоящий индивидуальный жилой дом либо блок в составе дома блокированной застройки. Соответственно, исключение при применении пониженной ставки налога распространяется и на случаи строительства домов блокированной застройки, если такое строительство осуществляется в предпринимательских целях.

10. Применение к фактам дела

Материалы дела подтверждают, что спорные земельные участки использовались обществом в предпринимательской деятельности, направленной на извлечение прибыли, а потому налоговым органом правомерно применена налоговая ставка в размере 1,5 процента, предусмотренная подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ для прочих земельных участков.

Таким образом, выводы судов о законности применения к земельным участкам с видом разрешённого использования «Индивидуальные блоки в блокированных жилых домах (индивидуальные дома блокированной жилой застройки) не более 6 блоков, код ВРИ-2.3» ставки земельного налога в размере 1,5 процента являются обоснованными, соответствуют положениям статьи 394 НК РФ и учитывают целевое назначение предусмотренной льготы.

---

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения спора:

Суд применил критерий правовой определённости и соответствия толкования норм налогового законодательства целям, преследуемым законодателем при установлении налоговых ставок и коэффициентов. Суд исходил из того, что применение повышающих коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5 процента не имеет под собой экономического и правового основания, поскольку:

1. Законодатель, исключив коммерческие организации из числа субъектов, имеющих право на пониженную ставку 0,3 процента (с 1 января 2020 г.), не скорректировал пункт 15 статьи 396 НК РФ;
2. Применение коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5 процента привело к исчислению налога исходя из 3 и 6 процентов кадастровой стоимости, существенно превысив установленный максимум;
3. Конституционный Суд РФ признал такое применение норм не соответствующим Конституции РФ в части, порождающей правовую неопределённость;
4. Согласно пункту 7 статьи 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах подлежат толкованию в пользу налогоплательщиков.

Процедурные указания отсутствуют. Суд не дал указаний нижестоящим судам, налоговым органам или иным участникам о порядке исполнения решения. Отмена судебных актов в части, касающейся применения повышающих коэффициентов, и удовлетворение требования общества в указанной части являются самодостаточными для разрешения спора.

---

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 мая 2025 г., постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 февраля 2026 г. и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04 июня 2026 г. по делу № А65-42007/2024 в части отказа обществу с ограниченной ответственностью «Корнер Констракшн-1» в признании незаконным сообщения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 4 по Республике Татарстан от 28 марта 2024 г. № 4466763 об исчисленных суммах земельного налога за 2023 год с учётом применения повышающих коэффициентов 2 и 4 к ставке земельного налога 1,5 % — ОТМЕНЕНЫ.

Требование общества с ограниченной ответственностью «Корнер Констракшн-1» в указанной части — УДОВЛЕТВОРЕНО.

В остальной части принятые по делу судебные акты оставлены без изменения (в том числе в части подтверждения правомерности применения ставки 1,5 процента к земельным участкам с видом разрешённого использования ВРИ-2.3).

---

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от формального к субстанциальному подходу

Определение СКЭС демонстрирует переход от формального толкования налоговых норм к субстанциальному анализу целей налогового законодательства. Суд отказался от механического применения пункта 15 статьи 396 НК РФ к ставке 1,5 процента и вместо этого проанализировал:

• Историческое развитие норм: как изменилось налоговое регулирование после 1 января 2020 г. и почему коэффициенты не были скорректированы;
• Экономическую целесообразность: почему применение коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5 процента не имеет под собой экономического основания;
• Принцип равенства налогообложения: как обеспечить сходные условия налогообложения для налогоплательщиков, положение которых является по существу одинаковым.

Этот подход соответствует пункту 3 статьи 3 НК РФ, требующему, чтобы налоговые льготы имели под собой экономическое основание.

2. Гармонизация с позициями КС РФ и ВС РФ

Определение СКЭС полностью согласуется с Постановлением Конституционного Суда РФ № 52-П от 21 июля 2026 г., признавшим пункты 1 статьи 394 и 15 статьи 396 НК РФ не соответствующими Конституции РФ в части, порождающей правовую неопределённость. Суд применил указание КС РФ о толковании неустранимых сомнений в пользу налогоплательщиков (пункт 7 статьи 3 НК РФ) и учёл особенности исполнения решения КС РФ, касающиеся налогоплательщиков, своевременно обратившихся за судебной защитой.

Определение также развивает позицию, закреплённую в Обзорах судебной практики ВС РФ № 2 (2023) и № 4 (2025) о том, что коммерческие организации лишились права применять пониженную ставку 0,3 процента с 1 января 2020 г., и Определении СКЭС от 28 марта 2023 г. № 305-ЭС22-27530, сформулировавшем позицию о целевом назначении пониженной ставки.

3. Последствия для налогоплательщиков и налоговых органов

Для коммерческих организаций (девелоперов, земельных банков, инвесторов): - Исключение из применения повышающих коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5 процента в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности; - Применение ставки 1,5 процента без коэффициентов (эффективная ставка 1,5 процента вместо 3 или 6 процентов); - Возможность пересчёта налога за 2023 год и иные налоговые периоды в соответствии с решением КС РФ (для налогоплательщиков, обратившихся за судебной защитой до вынесения Постановления № 52-П).

Для налоговых органов: - Необходимость пересмотра практики исчисления земельного налога в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, используемых коммерческими организациями; - Отказ от применения повышающих коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5 процента; - Возможность пересчёта налога за налоговые периоды, в отношении которых налогоплательщик обратился за судебной защитой до вынесения Постановления КС РФ.

4. Распространение исключения на блокированную жилую застройку

Определение СКЭС впервые на уровне СКЭС ВС РФ чётко установило, что исключение из применения пониженной ставки распространяется и на земельные участки с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка» (ВРИ-2.3), если такое строительство осуществляется коммерческой организацией в предпринимательских целях. Суд исходил из функциональной и экономической эквивалентности объектов индивидуального жилищного строительства и домов блокированной застройки, а также из того, что различия в архитектурных решениях и оформлении документов не являются значимыми для целей налогообложения.

Это решение имеет важное значение для практики, поскольку ранее вопрос о применении пониженной ставки к участкам ВРИ-2.3 был недостаточно ясен.

5. Анти-абузивные оговорки суда

Суд сформулировал чёткий критерий для отграничения случаев, когда пониженная ставка может быть применена, от случаев, когда она исключена: определяющее значение имеет цель использования земельного участка — поддержка жилищного строительства, реализуемого гражданами для личных нужд, или предпринимательская деятельность, направленная на извлечение прибыли.

Суд указал, что коммерческие организации исключены из числа субъектов, которые вправе применять пониженную ставку налога, даже в случаях, когда они осуществляют возведение объектов индивидуального жилищного строительства на принадлежащих им участках для реализации впоследствии построенных объектов гражданам. Более того, коммерческие организации не вправе применять пониженную ставку в случаях, когда они и вовсе не имеют намерения приступать к индивидуальному жилому строительству, но используют соответствующие земельные участки в своей предпринимательской деятельности как активы, рассчитывая на получение прибыли от их реализации, либо на использование земельных участков в качестве объектов залога (ипотеки) и т.п.

6. Сферы применения позиции за пределами конкретного дела

Применение к иным видам разрешённого использования: Логика суда может быть применена к иным видам разрешённого использования земельных участков, в отношении которых установлены пониженные налоговые ставки, если такие участки используются коммерческими организациями в предпринимательской деятельности.

Применение к иным налогам и сборам: Принцип субстанциального анализа целей налогового законодательства и требование экономического основания для налоговых льгот (пункт 3 статьи 3 НК РФ) могут быть применены к разрешению споров по иным налогам и сборам.

Применение принципа толкования в пользу налогоплательщика: Указание суда на необходимость толкования неустранимых сомнений и противоречий в пользу налогоплательщиков (пункт 7 статьи 3 НК РФ) имеет общее значение для налоговой практики и может быть применено в иных налоговых спорах, где имеется правовая неопределённость.

7. Значение для доктрины налогового права

Определение СКЭС укрепляет доктринальное понимание налоговых льгот как формы государственной помощи, которая должна иметь под собой экономическое и правовое основание. Суд подчеркнул, что налоговые льготы не могут быть произвольными и должны соответствовать целям налогового законодательства, а также принципам равенства и справедливости налогообложения.

Определение также демонстрирует важность системного анализа налоговых норм — суд не рассматривал пункт 15 статьи 396 НК РФ изолированно, а проанализировал его в контексте пункта 1 статьи 394 НК РФ, истории их изменения и целей налогового законодательства.

---

Заключение

Определение СКЭС ВС РФ № 306-ЭС26-9423 является значимым прецедентом в налоговой практике, устанавливающим, что применение повышающих коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5 процента в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, используемых коммерческими организациями в предпринимательской деятельности, не соответствует целям налогового законодательства и порождает правовую неопределённость. Суд также впервые на уровне СКЭС чётко установил, что исключение из применения пониженной ставки распространяется и на земельные участки с видом разрешённого использования «блокированная жилая застройка», если такое строительство осуществляется в предпринимательских целях. Определение полностью согласуется с Постановлением Конституционного Суда РФ № 52-П от 21 июля 2026 г. и развивает позицию ВС РФ, закреплённую в Обзорах судебной практики и предыдущих определениях СКЭС.